Nguy cơ bị phạt hàng trăm triệu USD do chậm giải phóng mặt bằng

Đã có giải pháp tách các dự án GPMB ra khỏi các dự án đầu tư. Tuy vậy, việc đổi mới hệ thống quản trị tài nguyên đất mới là trọng yếu.

Bản đồ Hà Nội 1873 được coi là tấm bản đồ trình bày theo lối mới sớm nhất. Người Pháp đánh chiếm Hà Nội và tiến hành đo đạc địa chính để xác định “sở hữu đất đai” toàn thành phố. Họ thống kê có 15% đất trong khu phố buôn bán và 55% đất khu ngoại vi đất thuộc sở hữu công và tập thể.

Chính quyền lập bản đồ, khoanh thửa và xác định sở hữu đất công, thu hồi quỹ đất này để phát triển đường xá và công trình công cộng. Chỉ sau vài tháng, chính quyền đã tịch thu 2.333 thửa /8.528 thửa vào việc này. Đất và mặt nước tư hay của cộng đồng thì phải đóng thuế - khoản thu này mang lại 5% ngân sách/năm. Sau đó, chính quyền bán đất công cho tư nhân để đầu tư công.

Thành phố Hà Nội công bố bản đồ mở đường và “yết thị“ thông báo nơi tiếp nhận các ý kiến của người dân.  Các dự án mở đường, chỉnh trang đường phố được tiến hành qua các năm. Ảnh tư liệu

Việc mua, đổi đất tư sòng phẳng.  Ai chưa bằng lòng thì tranh biện/mặc cả với đại diện chính quyền. Các giao dịch trôi chảy, tài liệu liên quan đến “quyền tài sản nhà đất” được lưu trữ chính xác, tường minh.

Hà Nội đã từng giải phóng mặt bằng quy mô lớn cách đây hơn 100 năm

Năm 1906, Sở Địa chính Bắc kỳ được thành lập, sau này tách ra thành Sở Địa chính Hà Nội - cơ quan có trách nhiệm tổ chức thực hiện, kiểm tra kỹ thuật đo đạc địa hình, lập các bản đồ và các sổ cái Địa chính (Trung tâm lưu trữ Quốc gia 1).

Nửa đầu thế kỷ 20, Hà Nội liên tục mở đường, lập phố mới rất thuận lợi. Đơn giản, đó là lợi ích công bằng. Thành phố mua đất theo giá thị trường lúc chưa mở đường giá căn cứ mức thuế dân đóng hàng năm, sau đó tổ chức bán đấu giá bù chi phí. Người mua đất phải xây nhà đẹp theo quy hoạch trong thời gian quy định, làm sai thành phố tịch thu bán cho người khác.

Bí thư Hà Nội Đinh Tiến Dũng kiểm tra dự án đường sắt đô thị đoạn Nhổn - ga Hà Nội chiều 29/11.

Năm 2000, Hà Nội khởi động nối đường Huỳnh Thúc Kháng sang Kim Mã (dài 300m, kinh phí 3500 tỷ). Sau 20 năm vẫn tắc tị vì còn vài nhà án ngữ. Tình huống này phổ biến khắp nơi, lặp lại nhiều năm, trầm trọng hơn, thiệt hại lớn hơn.

Nhà nước bỏ tiền GPMB, làm đường khang trang, mang lại lợi ích xã hội to lớn, nhưng hưởng lợi lớn hơn là chủ nhà đất phía sau nay ra mặt đường tăng vọt giá trị, trong khi các hộ bị rời đi nhận đền bù giá rẻ.

Để hóa giải khó khăn này, các KTS Hà nội và Bộ môn Quy hoạch (Đại học Xây dựng) cùng chuyên gia Nhật Bản đã khảo cứu quy trình “Chuyển đổi đất” của “Luật Tái phát triển đô thị 1969” của Nhật Bản trong đó định dạng cả chuỗi hoạt động nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan, chia sẻ cơ hội/ lợi ích cho các bên. Cả vùng dự án được khoanh lại để các lô đất được tái sắp xếp hài hòa. Thành phố cũng phải bỏ tiền mua lại không gian công, đường xá mới hình thành.

Quy trình “Chuyển đổi đất “ - kinh nghiệm từ Nhật Bản có thể áp dụng tại Việt Nam. (Trích tài liệu nghiên cứu của các KTS Hà Nội và Bộ môn Quy hoạch hợp tác với chuyên gia Nhật Bản)

Thay đổi cách thức quản trị mới có thể tăng tốc giải phóng mặt bằng

Thời gian lập tài liệu lâu vì tư liệu quản lý đất đai địa phương kém tin cậy. Đơn giá đền bù thấp làm khó cho người dân, bộ máy thực hiện... trong khi giao dịch đất đai ngày càng phức tạp. Ví như, việc chậm trễ GPMB các công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu đất đào ga ngầm…, nhà thầu nước ngoài coi đó là một trong những nguyên nhân gây thiệt hại, đòi đền bù hàng trăm triệu USD.

Đối mặt với biến đổi khí hậu, việc quản lý đất ngập nước và đất bán ngập cũng cần làm rõ vì đất dành cho nước trong hành lang thoát lũ sông Hồng trên địa bàn Hà Tây cũ đã bị san lấp để kinh doanh bất động sản, trong khi “Quy hoạch tài nguyên nước lưu vực sông Hồng – Thái Bình” do Bộ TN&MT khởi động 2016 nay vẫn chưa có kết quả, làm dang dở hàng chục năm Quy hoạch thành phố đôi bờ sông Hồng. 

Định giá đất thấp dẫn đường cho việc hình thành các dự án mua đất công rẻ , bán công trình tư nhân đắt (trường hợp đề xuất cải tạo ga Hà Nội 2017). Xác định giá trị tài nguyên không gian đô thị chuẩn xác giúp thành phố có thêm nhiều tài sản mới lẫn bảo tồn tốt các di sản kiến trúc. Ảnh trên cho thấy sự thành công của dự án tái thiết Ga Tokyo (Nhật Bản).

Quy trình định giá phức tạp/duy ý chí làm giá đất đền bù quá thấp không chỉ làm người dân thiệt thòi, mà thất thoát công sản vô cùng lớn. Vụ việc Công ty Vimedimex  trúng thầu giá đất hơn 20 triệu đồng/m2, sau đó rao bán từ 80 - 110 triệu đồng/m2. Hà Nội đã đổi 475ha đất lấy Nút giao Cầu Chui với giá 2.380 tỷ đồng. Kiểm toán nhà nước xác nhận chỉ có 1.300,4 tỷ đồng, chia ra giá đất 273 nghìn đồng/m2, bằng 0,3 % giá thị trường.

Năm 2017, Hà Nội đã giao cả trăm dự án đổi cầu đường đắt đỏ bằng đất tính giá rẻ mạt, may mà tháng 5/2021 đã thu hồi 82 đại dự án, toàn loại ngàn tỷ.

Giải phóng mặt bằng chậm do quản trị tài nguyên đất

Luật Đất Đai 2003 đã xác định “Bộ TN&MT chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai”. Để khắc phục những thách thức trong GPMB, ngành TNMT chuyển mục “Thu hồi đất” trong Luật đất đai 2003 có 6 điều, 2.180 từ thành chương riêng “Thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư” với 33 điều, tổng cộng 11.261 từ (tăng 500% trong Luật Đất đai sửa đổi 2013, bổ sung 2018). Tuy vậy, tình trạng khiếu kiện, tham nhũng không hề suy giảm mà còn trầm trọng hơn, thủ tục rắc rối hơn cho nhà đầu tư.

Bộ cũng đã đầu tư “chuyển đổi số” hồ sơ quản lý, nhưng chỉ là nhập khẩu công nghệ số trong việc biên tập, in ấn bản đồ - vốn là đặc quyền của ngành. Ngành lập bản đồ lâm nghiệp tỷ lệ lớn nên không thể dùng để giao đất. Kết nối hệ thống kém, thông tin tổng thể lẫn chi tiết thiếu tin cậy. Tất cả các dự án GPMB đều phải lập hồ sơ mới, mất thời gian củng cố bổ sung; xác lập quyền tài sản khó khăn nên đối thoại kéo dài.

Đoàn tàu đường sắt Nhổn - ga Hà Nội

Luật Đất đai sửa đổi sắp tới nên chăng cần có các ngành liên quan đến tài chính, thuế khóa, đầu tư cùng tham gia quản trị tài nguyên Đất - Nước. Nên tách chức năng cung cấp dịch vụ (đo đạc, lập hồ sơ địa chính, tin học hóa quản lý) ra khỏi cơ quan quản lý. Các doanh nghiệp sẽ cạnh tranh nhau cung cấp cho bộ máy quản lý hệ thống dữ liệu quản lý hiện đại, chính xác nhất.

Quy trình định giá đất phải căn cứ giá thị trường để thu hồi đất, GPMB cũng như đánh thuế. Tại Pháp, ngành địa chính nằm trong Tổng cục Thuế với 9.000 người (trong đó 1.500 nhân viên đo đạc), quản lý 88 triệu khoảnh đất, 27 triệu chủ sở hữu, 6 triệu con đường và địa điểm; khai thác 2 triệu trích lục, chứng thư và phát hành 20 triệu thông báo thuế/năm. Thu thuế từ đất đai và tài sản trên đất góp hơn 1/3 ngân sách địa phương nên ngành thuế liên tục đầu tư hiện đại hóa địa chính nhằm đo đạc chính xác hơn, thu về nhiều tiền hơn.  

Không gian ngầm Hà Nội, khai thác thông minh để hạ giá thành đầu tư

Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội đã lập quy hoạch không gian xây dựng ngầm,  Sở QHKT tổ chức thẩm định, trình UBND TP xem xét phê duyệt làm cơ sở triển khai xây dựng, cụ thể hóa các không gian ngầm ở Thủ đô. 

KST Trần Huy Ánh (Ủy viên thường trực Hội KTS Hà Nội)