Phi lý 1 năm cho thuê nhà 1 tháng vẫn phải nộp thuế

Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính có hiệu lực từ ngày 1-8 tới có một số quy định khá bất hợp lý, thậm chí trái luật, gây ảnh hưởng đến người dân cho thuê nhà.

Cụ thể, Thông tư 40 hướng dẫn cách tính thuế cá nhân cho thuê nhà căn cứ vào tổng doanh thu danh nghĩa tính theo 12 tháng đạt 100 triệu đồng/năm. Như vậy, nếu trong năm, dù chỉ cho thuê nhà được một tháng với giá từ 8,4 triệu đồng/tháng thì người cho thuê vẫn phải đóng thuế 10% gồm thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) vì doanh thu danh nghĩa trong 12 tháng là trên 100 triệu đồng.

Cách tính thuế vô lý

Nhiều người dân có nhà, căn hộ cho thuê đều không đồng tình với cách tính thuế như trên. Ông Quang Vinh đang có căn hộ cho thuê ở quận 7 với giá thuê 9 triệu đồng/tháng. Do ảnh hưởng của dịch bệnh nên căn hộ này cho thuê rất bấp bênh, thường xuyên bỏ trống. “Năm ngoái, tôi chỉ cho thuê được đúng hai tháng, năm nay cũng mới được hai tháng. Khách không chịu ký hợp đồng dài hạn” - ông Vinh nói.

Theo ông Vinh, theo quy định từ trước đến nay, năm nào tổng tiền thuê nhà trên 100 triệu đồng ông mới phải nộp thuế. Thế nhưng với cách tính thuế mới tại Thông tư 40, cho dù chỉ cho thuê được vài tháng ông vẫn phải đóng thuế.

“Tôi thấy cách tính bất hợp lý, thuế phải dựa trên doanh thu thực tế của người dân chứ không ai tính trên doanh thu dự tính không có thật” - ông Vinh bức xúc.

Đối với những người ký được hợp đồng cho thuê nhà dài hạn cũng chịu thiệt bởi cách tính thuế mới. Để làm rõ hơn, bà Minh Châu (quận Gò Vấp) chỉ ra hướng dẫn tính thuế cho thuê nhà mới có nhiều điểm vô lý. “Mấy năm nay, theo quy định đều tính thuế theo tổng doanh thu cho thuê thực tế từng năm. Năm nào tiền thuê dưới 100 triệu đồng thì không phải đóng thuế. Giờ quy định như thế này thì dù chỉ cho thuê được một tháng người dân cũng phải nộp thuế” - bà Châu nói.

Bà ví dụ như hợp đồng cho thuê nhà trong hai năm (tính theo 12 tháng liên tục) với thời gian cho thuê là từ tháng 10-2021 đến hết tháng 9-2023, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng và được trả một lần. Theo quy định trước đây (Thông tư 92/2015 của Bộ Tài chính) thì doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của bà được xác định theo từng năm.

Thị trường cho thuê căn hộ gặp nhiều thử thách từ khi dịch covid-19 bùng phát. Ảnh: Quang Huy

Cụ thể, năm 2021, bà Châu cho thuê nhà được ba tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12), tổng doanh là 30 triệu đồng. Tiền cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng nên bà không phải nộp thuế. Sang năm 2022, bà Châu cho thuê nhà đủ 12 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 12), doanh thu là 120 triệu đồng (trên 100 triệu đồng/năm) nên bà phải nộp thuế. Đến năm 2023, bà Châu cho thuê nhà chín tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 9), doanh thu 90 triệu đồng nên bà không phải nộp thuế.

Sau khi xác định doanh thu tính thuế của từng năm, bà Châu thực hiện khai thuế một lần với doanh thu trả tiền một lần là 240 triệu đồng. Theo cách tính cũ, số thuế phải nộp chỉ là 10% của 120 triệu đồng cho năm 2022 mà thôi. Số thuế phải nộp một lần cho cả hợp đồng thuê nhà (hai năm) là 12 triệu đồng (5% thuế TNCN + 5% thuế GTGT).

Thế nhưng, với cách tính thuế cho thuê nhà dựa trên doanh thu danh nghĩa theo Thông tư 40/2021 thì bà Châu năm nào cũng phải nộp thuế. “Ví dụ như năm 2021 tôi chỉ cho thuê được ba tháng, tiền thuê 30 triệu đồng vẫn phải đóng 3 triệu đồng tiền thuế. Cứ cách tính đó thì tiền thuế tôi đóng sẽ tăng gấp đôi vì doanh thu phát sinh số thuế phải nộp là 240 triệu đồng”.

Hướng dẫn trái luật

Luật sư Trần Xoa, chuyên gia thuế cho biết Luật Thuế GTGT, Nghị định hướng dẫn Luật Thuế GTGT đều quy định hộ, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu hằng năm từ 100 triệu đồng trở xuống không chịu thuế.

Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thống nhất với luật và nghị định: Nếu trong năm dương lịch đó hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản có doanh thu từ hoạt động cho thuê dưới 100 triệu đồng thì không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản. Điều này phù hợp với quan điểm thu nhập thấp thì không phải nộp thuế, tương tự như thuế TNCN đối với tiền lương, tiền công.

Thế nhưng năm 2021, Bộ Tài chính thay đổi quan điểm qua Thông tư số 40 là tuy doanh thu thực tế dưới mức 100 triệu đồng nhưng doanh thu danh nghĩa trên 100 triệu đồng thì vẫn nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Theo ông Xoa, Thông tư 92 và Thông tư 40 đều do Bộ Tài chính ban hành nhưng lại khác nhau, thiếu sự nhất quán về diễn giải quy định pháp luật.

“Thông tư 40 Bộ Tài chính hướng dẫn cách tính thuế cho thuê tài sản theo doanh thu danh nghĩa hoàn toàn trái với quy định tại Luật Thuế GTGT. Theo tôi, cách tính thuế này là tận thu, không phù hợp” - ông Xoa nói.

Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Đoàn Luật sư TP.HCM, cũng cho rằng cách diễn giải quy định pháp luật theo Thông tư 40 không hợp lý. Nếu theo cách tính thuế từ doanh thu danh nghĩa 12 tháng dựa trên số tiền cho thuê hằng tháng sẽ ảnh hưởng lớn đến người dân cho thuê nhà.

Theo ông Nghĩa, theo cách tính thuế mới thì dù cả năm chỉ cho thuê được một tháng với số tiền từ 8,4 triệu đồng, cá nhân vẫn phải nộp thuế 10% (khoảng 840.000 đồng) do tổng doanh thu danh nghĩa tính ra là 8,4 triệu đồng x 12 tháng = 100,8 triệu đồng. Trong khi theo quy định của Luật Thuế GTGT và Thông tư 92 hiện hành thì cá nhân kinh doanh sẽ không phải nộp thuế nếu thu nhập cả năm dưới 100 triệu đồng.

“Quy định này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến người cho thuê nhà, cho thuê căn hộ vì từ khi dịch bùng phát hoạt động cho thuê nhà đều khó khăn, khó có thể cho thuê được trọn năm. Việc thu thuế từ thu nhập cho thuê tài sản là cần thiết nhưng thông tư cần hướng dẫn theo đúng quy định của luật” - luật sư Nghĩa nhận định.

Khấu trừ tiền thuê nhà khi đóng thuế thu nhập cá nhân

Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Đoàn Luật sư TP.HCM, góp ý thuế thu nhập cá nhân đã điều chỉnh tăng mức giảm trừ gia cảnh với cá nhân người nộp thuế, người phụ thuộc lên khoảng 30%. Vì vậy cũng cần điều chỉnh tăng mức thu nhập từ cho thuê nhà, căn hộ, văn phòng… không phải nộp thuế hiện nay ở mức dưới 100 triệu đồng/năm tăng lên mức khoảng 140-150 triệu đồng/năm.

Ngoài ra, để khuyến khích người thuê nhà khai đúng tiền thuê nhà, thuê căn hộ cần có chính sách công bằng hơn đối với họ. Cụ thể, cần điều chỉnh chính sách về thuế thu nhập cá nhân theo hướng tiền thuê nhà cần được tính khấu trừ khi đóng thuế thu nhập cá nhân của người thuê, hoặc hộ kinh doanh được khấu trừ tiền thuê nhà khi đóng các loại thuế. 

(Theo Pháp Luật TP.HCM)

Cho thuê căn hộ chưa phải tính tiền, nộp thuế trong năm 2021

Theo Bộ Tài chính, việc thực hiện Thông tư 40 trong đó có các nội dung về chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh của cá nhân (GTGT, TNCN) phải được đảm bảo theo đúng quy định của các luật thuế có liên quan.