Theo các chuyên gia, năm 2017 sẽ là một năm khó khăn với thị trường BĐS. Các chủ đầu tư cần chuẩn bị sớm chiến lược chuyển hướng sang phân khúc thị trường đang còn thiếu nếu không sẽ không còn đủ sức cạnh tranh.

Lệch pha cung cầu

Nhìn nhận đánh giá thị trường năm 2016, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, trong năm 2016, cả hai thành phố Hà Nội và TP.HCM có khoảng 27.565 giao dịch thành công, chỉ bằng 80% của cùng kỳ năm trước. Thị trường ghi nhận phân khúc BĐS cao cấp khi có sự tăng cung mạnh mẽ. Số lượng dự án cao cấp, hạng sang và dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng đã vượt quá nhu cầu hiện tại.

Ngược lại, ông Hà cho rằng thị trường vẫn thiếu nhà cho người thu nhập thấp.

Lãnh đạo VNREA cũng cho rằng, do cung cầu thiếu cân đối nên thị trường ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của giới đầu cơ, đầu tư thứ cấp. Nếu năm 2015, xu hướng đầu tư dài hạn để cho thuê chiếm đa số thì hiện tại, phần lớn nhà đầu tư mua đi bán lại để kiếm lời, nhất là trong thời điểm phân khúc BĐS cao cấp nở rộ.

{keywords}

BĐS đang phát triển lệch pha

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thừa nhận, thị trường BĐS đang tồn tại 5 điểm nghẽn cần giải quyết. Theo ông Châu, "nghẽn" lớn nhất hiện nay là giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng dự án "da beo" (chỗ đã đền bù, chỗ đang tranh chấp), không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài. Thứ hai là tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin -cho”.

Bên cạnh đó là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư. Thứ tư là chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản.

Điểm “nghẽn” cuối cùng là quy định hạn chế chuyển nhượng dự án bất động sản nên chưa giải quyết được tình trạng khoảng 500 dự án trên địa bàn TP đang bị ngưng triển khai và đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhân tố tác động đến bất động sản năm 2017 là tác động của hệ thống pháp luật (trước hết là pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế,... ) đang và sẽ tiếp tục được hoàn thiện và sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản trong năm 2017 đang tới.

Bên cạnh đó, yếu tố bất định của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) do Hoa Kỳ có khả năng chưa (hoặc không) phê chuẩn cũng sẽ tác động tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư và cũng sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Kế hoạch phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn, trước hết là đường giao thông, metro, xe buýt nhanh, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản, cả trong trung hạn và dài hạn.

Nhân tố tiêu cực về mặt chủ quan, đó là tình trạng lệch pha cung - cầu về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng); tình trạng một số tập đoàn bất động sản quy mô rất lớn đang được nhận nguồn vốn tín dụng rất lớn, và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) cũng là những nhân tố có tiềm ẩn yếu tố rủi ro, tác động đến thị trường bất động sản trong những năm tới đây.

Ba kịch bản 2017

Đưa ra nhận định về thị trường trong năm 2017, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiêu cứu quản lý kinh tế TƯ, đã đưa ra ba kịch bản của thị trường bất động sản năm 2017. Cụ thể, thị trường tăng trưởng tốt hơn năm 2016. Đây là kịch bản rất nhiều người mong muốn nhưng điều này khả năng sẽ không xảy ra.

{keywords}
Nhiều yếu tố tác động tới thị trường trong năm 2017

Kịch bản thứ hai được ông Chung đưa ra là thị trường đi ngang, một số phân khúc điều chỉnh giảm, một số tăng. Đây là kịch bản nhiều khả năng xảy ra nhất, tuy nhiên cơ cấu thị trường thay đổi.

Còn kịch bản thứ ba, theo ông Chung, là thị trường suy giảm, trầm lắng. Ít người mong muốn kịch bản này nhất nhưng vẫn có thể xảy ra nếu có những bất ổn quan hệ, kinh tế thế giới, trong khu vực. 

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam, cho rằng, diễn biến thị trường BĐS 2017 sẽ tiếp tục như năm 2016 và chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Nhưng, giai đoạn này sẽ có sự đột phá về phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội bởi nhà nước dự kiến sẽ dành nguồn lực để hỗ trợ cho vay lãi suất thấp đối với nhu cầu mua nhà ở giá 15 triệu đồng/m2 và diện tích khoảng 70m2/căn.

Ngoài ra, theo ông Nam, phân khúc cao cấp, các loại hình sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng sẽ phải điều chỉnh giảm. Khi cơ cấu sản phẩm trên thị trường được ổn định và cân đối hơn thì đó là tín hiệu mừng để tin rằng, thị trường BĐS sẽ dần ổn định vững chắc.

Duy Anh