Giằng co đề xuất chủ đầu tư tự quản lý chung cư

Vừa mới đây, sau khi Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở để bổ sung hai mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư. Một là mô hình chủ đầu tư (CĐT) tự quản lý, vận hành nhà chung cư; hai là giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng không cần thiết sửa luật để bổ sung mô hình quản lý vì sẽ càng dẫn đến xung đột lợi ích giữa CĐT và cư dân. 

Trong bối cảnh số lượng chung cư ngày càng nhiều, tranh chấp xảy ra cũng tăng cao, các ý kiến nhìn chung đồng tình với đề xuất cần đơn vị hành chính công độc lập tham gia phục vụ, giám sát các bên.

Theo số liệu ghi nhận từ 40 địa phương, đến cuối tháng 3/2019 cả nước có khoảng 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, vận hành chung cư. Tính trung bình, cứ 10 chung cư thì có một chung cư xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Riêng tại địa bàn TP.HCM hiện có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau.

Ví dụ, trường hợp cư dân phản ánh có liên quan đến việc chưa bàn giao đủ kinh phí bảo trì vẫn đang tiếp diễn tại Chung cư SCREC 974A Trường Sa, phường 12, quận 3 (đã vận hành gần 12 năm, số tiền phí bảo trì chỉ mới nhận được 5 tỷ đồng trong tổng số hơn 9 tỷ đồng); Chung cư New Sài Gòn đường Nguyễn Hữu Thọ, Xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè (đã vận hành gần 10 năm, số tiền phí bảo trì mới chuyển 10 tỷ đồng trên tổng số 41 tỷ đồng),….

Giữ thu phí bảo trì hay bỏ?

Theo quan sát, mâu thuẫn xảy ra ở nhiều chung cư là câu chuyện xung quanh phí bảo trì.

Viện dẫn Luật Nhà ở 2014, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, kinh phí bảo trì dùng để bảo trì phần sở hữu chung tòa nhà (phần kết cấu chịu lực của tòa nhà bao gồm móng, hầm, cột, mái, tường bao bên ngoài….) và sở hữu chung khác (bao gồm thang máy, hệ thống PCCC, chiếu sáng công cộng, máy phát điện, thoát nước, thông tin liên lạc trong tòa nhà,…)”.

“Luật cũng quy định sử dụng phí bảo trì để bảo trì cho phần sở hữu chung khác (thang máy, máy bơm, thoát nước,…) đều dễ mau mòn chóng hỏng, thì không hợp lý. Thay vào đó, áp dụng Luật Nhà ở sau thời gian 60 tháng (5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư) thì mới được sử dụng kinh phí bảo trì, nên sử dụng kinh phí vận hành hàng tháng cho phần sử dụng chung khác thì sẽ hợp lý hơn”, ông Châu phân tích.

Theo ý kiến của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, “thu phí bảo trì là dùng để bảo trì chung cư khi bị xuống cấp theo thời gian, chung cư vận hành đến năm thứ 5 thì cần xây sửa lại và các hệ thống chung cũng phải được bảo trì. Do đó, phí bảo trì nhất quyết phải thu vào thời điểm khách hàng nhận nhà và chủ đầu tư cũng phải đóng phí bảo trì cho những phần họ đang sở hữu.

Để giảm thiểu những tranh chấp xảy ra, giải pháp đó chính là chủ đầu tư cần lập 2 tài khoản ngân hàng, một tài khoản để cư dân đóng tiền căn hộ cho chủ đầu tư và một tài khoản phong tỏa thu phí bảo trì 2%/giá bán”, ông Phúc góp bàn.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành lại không nghĩ vậy. Theo ông, “để hạn chế những tiêu cực xảy đến từ việc chiếm dụng kinh phí bảo trì chung cư, nên tính phí bảo trì trên giá xây dựng, chứ không tính phí bảo trì 2%/giá bán. Vì, giá bán gồm phần xây dựng, phần tiền mua đất, tiền lãi vay ngân hàng, tiền quản trị và tiền lời của chủ đầu tư; giá bán thì ngày càng tăng, kéo theo phí bảo trì cũng tăng theo, khiến cho nhiều người dân mua nhà chịu thiệt. Nên, tốt nhất chủ đầu tư không nên thu phí bảo trì và tự vận hành chứ không tổ chức thuê công ty dịch vụ vận hành”.

Một chủ đầu tư tin tưởng, sớm muộn gì thì chung cư phải thu phí bảo trì từ người mua nhà, vấn đề là ai thu, thu đúng đủ và quản lý phí bảo trì sau khi thu thế nào cho hợp lệ. Người mua nhà cũng cần phải đóng phí bảo trì sao cho phù hợp và đúng pháp luật. Còn với doanh nghiệp thu trước hoặc thu ít hơn, nhưng theo luật hiện hành, các doanh nghiệp sau đó cũng phải đóng đúng và đủ theo quy định.

Đơn vị hành chính công độc lập

Theo ý kiến của đại diện nhóm môi giới, mâu thuẫn phí bảo trì là còn do nhập nhằng từ khâu bàn giao nhà. nhiều tòa nhà chưa được nghiệm thu các hạng mục, chưa đủ điều kiện bàn giao nhưng CĐT vẫn cho cư dân vào ở.

Khi mua thì mức giá của bất động sản đó thường đi kèm các cam kết dịch vụ tương xứng; đặc biệt với các sản phẩm cao cấp, cư dân rất quan tâm đến dịch vụ quản lý của chủ đầu tư cho thời gian sau bàn giao. Nhưng trong nhiều trường hợp, bên mua chưa hài lòng về chất lượng sản phẩm và dịch vụ bảo trì thường xuyên.

Những tranh chấp đã và đang xảy ra trong thời gian qua là minh chứng cho thực tế này. Một trong những nguyên nhân là do phía chủ đầu tư thiếu uy tín, không thực thi theo cam kết đã đưa ra. Có trường hợp, chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị chung cư, thậm chí chiếm dụng phí bảo trì, làm chậm thời gian bàn giao và bàn giao không đúng chất lượng. Nhiều nơi Ban quản lý hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ không cam kết chặt chẽ, quản lý yếu kém nên dễ dẫn đến nhiều xung đột, tranh chấp trong chung cư, ông Phúc chia sẻ.

Bởi vậy, trong bối cảnh số lượng chung cư ngày càng nhiều, tranh chấp xảy ra cũng tăng cao, các ý kiến hiện nay nhìn chung đồng tình với đề xuất cần đơn vị hành chính công độc lập tham gia phục vụ, giám sát các bên.

Linh Anh

Bất đồng về cách gỡ rối hàng trăm chung cư có tranh chấp

Để gỡ rối các tranh chấp ở chung cư, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hai mô hình quản lý mới.