Trả lời VietNamNet, GS Đặng Hùng Võ nêu, tình trạng găm đất, ôm đất, chậm triển khai dự án... thời gian qua gây ra nhiều hệ luỵ: Lãng phí tài nguyên đất đai, ảnh hưởng cảnh quan đô thị, đời sống người dân nên cần có chế tài nghiêm, xử lý dứt điểm.
Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư về các địa phương lấy đất triển khai dự án, nhưng sau đó chậm triển khai, “găm đất” đợi khi giá đất tăng cao mới triển khai. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?
Luật Đất đai sửa đổi tới đây phải điều chỉnh chứ không thể để tình trạng này.
Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương cũng nêu vấn đề, xử phạt thế nào đối với các dự án chậm tiến độ, dự án treo. Hiện nay, chúng ta cứ "vầy vò" chuyện quy hoạch treo, dự án treo, nhưng cần chỉ ra 3 trường hợp “treo”.
Một là quy hoạch treo. Tức là nhà nước quy hoạch rồi nhưng không triển khai quy hoạch. Theo tôi, quy hoạch cũng phải có thời hạn, nếu quá thời hạn mà vẫn muốn giữ quy hoạch đó thì phải bồi thường cho người dân trong thời gian kéo dài. Bồi thường vì người dân chịu ảnh hưởng quy hoạch treo, không được xây dựng, cải tạo nhà cửa, cuộc sống bị ảnh hưởng, khó khăn.
Luật Đất đai tới đây cần mở rộng các trường hợp bồi thường chứ không nên quy định chỉ bồi thường đối với những trường hợp bị hạn chế quyền sử dụng đất khi rơi vào hành lang an toàn công trình.
Tại TP.HCM, dự án Metro ngầm dưới lòng đất, khi đó đất ở phía trên không được xây cao tầng, hạn chế độ cao tầng. Như vậy là dự án lấy đi công dụng của thửa đất này rất nhiều mà không bồi thường cho người dân, như thế rõ ràng quyền của người dân bị hạn chế đi rất nhiều. Lúc này cần làm rõ cơ chế bồi thường.
Trước đây chúng ta thường nhắc tới khẩu hiệu, "chỗ ở" tại khu tái định cư phải tốt hơn hoặc ít nhất phải bằng "chỗ ở" cũ.
Còn Nghị quyết 18 lần này nói rõ, “đời sống của người bị thu hồi đất phải có mức cao hơn hoặc ít nhất là bằng đời sống tại khu trước khi bị thu hồi đất”.
Đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau, một sự thay đổi lớn từ “chỗ ở” đến “đời sống”, đó là cả một quá trình. Cụ thể, trước đây nêu vấn đề "chỗ ở", tức là chỉ bó hẹp về đất tái định cư. Còn hiện nay chủ trương nói rõ và rộng hơn với phạm trù "đời sống", tức là bao gồm đất ở, môi trường sống, công việc, cơ hội... phải tốt hơn với nơi ở cũ.
Với vấn đề quy hoạch treo, nếu lỗi của cơ quan nhà nước do không đủ năng lực thực hiện quy hoạch, muốn tiếp tục giữ quy hoạch, phải bồi thường cho người dân, còn không sẽ phải xoá quy hoạch treo.
Thứ hai, đó là giải phóng mặt bằng treo. Rất nhiều dự án chậm tiến độ do liên quan đến công tác GPMB, khiến cả người dân và nhà đầu tư đều bị “mắc kẹt”. Dự án bị ùn lại, đất đai cũng bị “treo” theo, lãng phí rất nhiều.
Thứ ba, chậm tiến độ do chủ đầu tư chậm triển khai dự án, “găm đất” đợi giá lên. Trường hợp này giải quyết theo Luật Đất đai 2013 có điểm không đúng ở chỗ, sau 24 tháng sử dụng không đúng tiến độ thì được phép gia hạn thêm 24 tháng, hết thời hạn này, nhà nước sẽ thu hồi và tịch thu toàn bộ tài sản trên đất.
Thế nhưng, có ý kiến nói, nếu tịch thu tài sản trên đất lại trái với Hiến pháp. Hiến pháp quy định “Nhà nước bảo hộ mọi loại tài sản của DN đầu tư tại Việt Nam”. Họ sai về sử dụng đất chứ có sai về tài sản để tịch thu tài sản của họ?
Ở đây, hoặc là dùng phương án xử lý bằng việc thu thuế, đánh cao thuế vào các dự án treo, hoặc bằng công cụ xử phạt hành chính… Tự chủ đầu tư thấy xót ruột mà tìm phương án xử lý dự án chậm tiến độ.
Việc xử phạt hành chính hiện có ý kiến là vẫn “giơ cao đánh khẽ”, các nhà đầu tư không sợ. Họ sẵn sàng bị xử phạt hành chính mà vẫn giữ được dự án?
Đấy là quy định hiện nay như vậy. Tới đây cần nâng mức xử phạt lên, cần thay đổi để có hiệu quả răn đe cao hơn.
Nghị quyết 18 của Trung ương mới đây gợi mở chủ trương mới cho sửa đổi Luật Đất đai, cụ thể là những điểm mới nào, thưa ông?
Rất là nhiều. Nghị quyết 18 định hướng khá nhiều vấn đề cho các nhà soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi. Cụ thể, một trong những vấn đề mà mọi người đang quan tâm là vấn đề thuế đất. Thực tế, vấn đề thuế đã được đặt ra cả chục năm nay chứ không phải bây giờ mới nêu ra. Tuy nhiên, Nghị quyết 18 có điểm khác, đó là đánh thuế vào trường hợp sở hữu nhiều nhà đất nhưng miễn giảm thuế cho các trường hợp nghèo. Quy định này sát thực tế hơn, phù hợp hơn.
"Thu hồi đất được trả bằng đất"
Một nội dung khác trong Nghị quyết 18, đó là áp dụng phương pháp góp đất và điều chỉnh lại đất đai trong trường hợp chỉnh trang lại đô thị. Đây là yếu tố rất mới.
Ví dụ, muốn phát triển một khu đô thị mới trên đất nông nghiệp, người bị thu hồi đất thay vì nhận tiền đền bù áp theo khung giá, nhà nước sẽ trả cho họ đất dịch vụ.
Hay như dự án chỉnh trang đô thị, mở rộng nâng cấp ngõ nhỏ thành phố lớn, giá trị đất sẽ tăng lên nhiều lần. Vì thế, vận động mọi người tham gia phương án này để cùng được hưởng lợi, chắc chắn người dân sẽ rất đồng tình, cơ chế này nhà nước không cần bỏ đồng nào vì tiền là từ đất của dân. Sau khi đường mở rộng, giá đất tăng lên, người dân sẽ tự nguyện thực hiện.
Với những dự án kè sông, cống hoá mương, cống… thành đường như ở một số tuyến đường Phan Kế Bính, Thái Hà, phường Phú Đô… tạo thành các khu phố mới khang trang, giá trị đất tăng lên hàng chục lần, hoặc dự án chỉnh trang đất công cộng, không thu hồi đất của dân nhưng người dân được hưởng mặt bằng sạch, đẹp… Phương án đối với những dự án này thực hiện như thế nào, thưa ông?
Tất cả sẽ được giải bằng bài toán định giá đất, từ đó nhà nước thu bằng tiền thuế đất. Ví như anh được hưởng hạ tầng, khung giá đất tăng lên sẽ phải áp mức thuế đất mới cao hơn mức thuế cũ. Nếu không đồng ý, nhà nước sẽ mua lại, sau đó tổ chức đấu giá đất.
Việc đấu giá đất nên áp dụng với các khu đất vàng, đất kim cương – những vị trí có lợi thế đương nhiên sẽ có giá trị cao hơn những thửa đất khác. Ai trả giá cao người đó sẽ được sở hữu. Khi thực hiện được như vậy mới cho thấy đất đai là một tài sản có giá trị đặc biệt.
Nếu thực hiện được phương án này sẽ đảm bảo hài hoà, công bằng về lợi ích, người dân sẽ đồng tình, từ đó hạn chế và tiến tới chấm dứt tình trạng khiếu kiện liên quan tới đất đai.
Xin cảm ơn GS. Đặng Hùng Võ!
.svg){kind=icon}
