Thực hư cơ cấu giá “bán 10 thu hộ 3”
Giá BĐS bao nhiêu là hợp lý luôn là bài toán khó có lời giải chung bởi phụ thuộc rất lớn vào tình hình thị trường, tiến độ, năng lực triển khai dự án, chính sách bán hàng… Chỉ có điểm chung nhất quán đó là hầu hết các chủ đầu tư BĐS dù quy mô lớn hay nhỏ cũng chỉ được thực thu về được khoảng 70% tổng tiền khách hàng trả. Còn 1/3 doanh thu đi đâu?
Ông Bùi Quốc Việt, giám đốc một công ty chuyên tư vấn và đầu tư BĐS tiết lộ có tới 25-30% doanh thu sau bán hàng phải chuyển trả thẳng về cơ quan nhà nước và các đơn vị liên quan.
Cụ thể, khoản thu hộ cố định mà dự án nào cũng phải thực hiện là thuế giá trị gia tăng VAT, chiếm 10% trong tổng giá bán sản phẩm. Đây là khoản thu theo quy định của Chính phủ và sau khi thu từ khách hàng, doanh nghiệp phải nộp đầy đủ về ngân sách. “Về bản chất, đây là khoản doanh nghiệp phải thu hộ cho Nhà nước”, ông Việt cho biết.
Khoản thu hộ thứ 2 chính là thu hộ… ngân hàng, bao gồm chi phí bảo lãnh và hỗ trợ lãi suất. Khoản chi phí này thông thường chiếm từ 5 - 15% trong cơ cấu giá bán, tùy theo thời gian hỗ trợ lãi suất là 12, 18, 24 hay 36 tháng.
Khoản thứ ba là phí bảo trì (2%). Khoản phí này, chủ đầu tư bắt buộc phải thu theo quy định pháp luật và sẽ bàn giao lại cho khách hàng sau đại hội cư dân.
Một vài phần trăm rất nhỏ còn lại là phí dịch vụ, gói quà tặng, gói nội thất, voucher... chủ đầu tư trả ngược lại cho khách hàng nhằm hỗ trợ cư dân về ở sớm.
 |
| Ảnh minh họa |
Như vậy, theo ông Việt trên mỗi sản phẩm bán ra, chủ đầu tư thu 10 đồng thì thực tế chỉ được lấy về 7 đồng. Thậm chí, theo chuyên gia BĐS Đinh Thọ Đạt, tùy dự án, khoản thu hộ trên có thể còn cao hơn, đồng nghĩa, khoản doanh thu còn lại của các doanh nghiệp BĐS chỉ dao động ở mức 65-70% tổng thu từ khách hàng.
Nói cách khác, doanh nghiệp thực hiện đúng các quy định của Nhà nước thì luôn có tới khoảng 30% trong tổng thu là thu hộ, nếu tách các khoản thuế, phí... thu hộ thì giá gốc chỉ bằng 70% công bố hiện tại.
Không dễ ăn lãi 100%
Nhìn cơ cấu giá của các doanh nghiệp BĐS, các chuyên gia đều khẳng định, 7 đồng doanh thu doanh nghiệp nhận về bao gồm giá vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động, chi phí bán hàng, thuế TNDN, cuối cùng là lợi nhuận.
Cụ thể, để có thể đưa một sản phẩm đến tay khách hàng, doanh nghiệp phải gánh rất nhiều chi phí như chi phí ban đầu để phát triển quỹ đất, chi phí xây dựng, giải tỏa mặt bằng, chi phí tài chính, bán hàng, marketing… Đặc biệt, các dự án càng lớn, càng có hệ sinh thái đầy đủ, doanh nghiệp càng phải đầu tư cho cơ sở hạ tầng và các công trình phụ trợ. Đây là những công trình có thể tiêu tốn khoản chi phí khủng, đặc biệt với những đô thị quy mô hàng trăm héc ta với hệ thống công viên, cây xanh, mặt nước hay thậm chí là trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại… Sản phẩm càng cao cấp với nhiều hạ tầng tiện ích, hạ tầng xã hội thì chi phí CĐT bỏ ra càng lớn.
“Phần thực thu của doanh nghiệp sau khi trừ đi giá vốn, chi phí đầu tư, kinh doanh, nhân công… tất nhiên là còn thấp hơn nhiều” – ông Đạt cho biết.
Trong thực tế, khoản lợi nhuận còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như môi trường chính sách tại mỗi địa phương, nhu cầu thị trường, tiến độ triển khai…Ngoài ra, doanh nghiệp có năng lực triển khai chuyên nghiệp, kiểm soát chi phí tốt sẽ tối ưu được hiệu suất đầu tư, từ đó tăng tỷ lệ lợi nhuận cao hơn. Tuy nhiên, mức lãi chắc chắn chỉ là một phần trong tổng thu, việc ăn lời tới 300 – 400% là rất khó trên thực tế, trừ phi có các yếu tố bất thường.
Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, mỗi ngành đều có tỉ suất lợi nhuận bình quân. “Nếu tỉ suất lợi nhuận vượt trội, lên đến vài trăm phần trăm như nhiều người nghĩ thì nhà nhà đã đi kinh doanh BĐS và chắc không có những DN làm BĐS lỗ đậm như vẫn thấy”, vị chuyên gia lên tiếng.
Khởi Minh
'Ôm' lượng trái phiếu lớn, ngân hàng trước nỗi lo ập đến
Với vai trò là người mua chính trên thị trường, các ngân hàng thương mại đang “ôm” khối lượng lớn trái phiếu DN, trong đó chủ yếu là của DN bất động sản. Trước tình hình này, Ngân hàng Nhà nước phải ban hành quy định mới để siết chặt.
.svg){kind=icon}
