Sốt đất nền

Sau các trung tâm Hà Nội va TP.HCM, làn sóng dịch chuyển sang khu vực vùng ven đã khiến đất nền tăng nóng. Theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, thời gian qua đất nền Thanh Hóa, Nghệ An... hay một số thị trường mới như Hòa Bình, Yên Bái, Lâm Đồng,... dành được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư.

Một trong những điểm "sốt đất" thời gian qua phải kể đến Bắc Giang. Nằm cách Thủ đô Hà Nội chỉ khoảng 50km về phía Bắc và trong hành lang kinh tế Nam Ninh (Trung Quốc) - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Bắc Giang được đánh giá là một trong những vùng đất màu mỡ cho các nhà đầu tư rót vốn.

Thái Nguyên cũng là một trong số ít các tỉnh phía Bắc có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Với nguồn vốn đầu tư trong nước và nguồn vốn FDI cao, Thái Nguyên luôn có sức hấp dẫn các nhà đầu tư bất động sản từ khắp các tỉnh thành đổ về. Tương tự, Hòa Bình xuất hiện nhiều dự án của các doanh nghiệp tên tuổi như Vingroup, Phú Mỹ Hưng, T&T Group, FLC hay Geleximco,...

{keywords}
Đất nền vùng ven tăng giá mạnh

Các tỉnh quanh TP.HCM cũng có sự tăng trưởng mạnh. Từ cuối tháng 4, khi lãnh đạo tỉnh Đồng Nai và TP.HCM họp bàn về việc triển khai dự án cầu Cát Lái, khởi động sân bay Long Thành và xây dựng đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu thì thị trường nhà, đất Đồng Nai bắt đầu nóng trở lại. Bất động sản tại các huyện Nhơn Trạch, Long Thành, TP Biên Hòa một lần nữa được giới đầu tư rốt ráo săn lùng.

Giá đất tại các khu vực quanh dự án sân bay tăng mạnh. Tại huyện Long Thành, năm 2015 khi dự án sân bay chưa được duyệt, đất chỉ khoảng 300.000 đồng/m2. Ngay sau khi có thông tin quy hoạch, giá đã tăng 10 lần, lên 3 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, giá nhà đất các khu vực phụ cận phía Nam sân bay để phát triển dịch vụ như Bàu Cạn, Tân Hiệp, Phước Bình tăng giá nhanh. Xu hướng dịch chuyển đầu tư của các NĐT cá nhân ngày càng rõ nét về khu vực Long Thành, nhất là khi thông tin sân bay chuẩn bị khởi công.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường BĐS thành phố này có xu thế hướng ra vùng ven rất rõ nét do quỹ đất ở khu vực trung tâm không còn nhiều.

Ngoài ra, thành phố đã đưa ra chính sách siết chặt cấp phép xây dựng dự án BĐS ở khu trung tâm để đẩy mạnh chương trình giãn dân nên các doanh nghiệp sẽ phải dịch chuyển ra ngoại ô để phát triển dự án.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo không chỉ đất nền các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín mới tăng giá mà tại nhiều thị trường, giới đầu cơ còn gom cả đất nông nghiệp, tự phân lô, rao bán. Với những lô đất này, rủi ro rất cao đang rơi về phía khách hàng.

Tới vụ Alibaba

Lợi dụng cơn sốt, nhiều doanh nghiệp thi nhau gom đất lập dự án phân lô bán nền, kéo theo đó nhiều nhà đầu tư lao theo cơn sốt, trong đó không ít là nhà đầu tư nghiệp dư với mong muốn làm giàu nhanh.

Một trong những trường hợp điển hình phải kể đến vụ án tại Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba khi công ty này lập ra hàng loạt dự án ma tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu lừa đảo hàng ngàn khách hàng, thu về hơn 2.600 tỷ đồng.

Chỉ trong vòng 3 năm, Alibaba đã triển khai tới khoảng 40 dự án tại nhiều tỉnh như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận. Những dự án này đều là đất nông nghiệp do các cá nhân đứng tên hoặc đã được quy hoạch là đất công viên, giao thông và thậm chí là đất nghĩa trang.

{keywords}
Không ít nhà đầu tư bị mắc kẹt khi chạy theo những cơn sốt đất nền vùng ven

Sau đó, Alibaba tự ý vẽ lên các dự án hoành tráng, phân lô để bán cho khách hàng. Mô hình hoạt động của Alibaba là không sở hữu đất mà chỉ hợp tác phát triển dự án với các cá nhân có quyền sử dụng đất. Công ty này định giá các sản phẩm với giá rẻ hơn 20-30% so với giá thị trường, đồng thời cam kết mua lại với lãi suất hấp dẫn.

Sau nhiều ngày bị công an tạm giữ hình sự, Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch HĐQT Công ty Alibaba, đã bị Cơ quan CSDT khởi tố, bắt tạm giam để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Hàng trăm khách hàng hoang mang vì nguy cơ mất trắng tiền bạc đã đầu tư, rơi vào đường cùng đã tìm đến cơ quan công an tố cáo, khi biết bị lừa ký hợp đồng giao dịch đất nền tại các dự án “ma”.

Tình trạng “đất nền ảo” tiếp tục vỡ lở với trường hợp Công ty cổ phần đầu tư Angel Lina (viết tắt Angel Lina) lừa đảo hàng trăm khách hàng với số tiền gần 300 tỷ đồng. Chiêu thức của Angel Lina được cơ quan chức năng cho rằng gần giống với Alibaba.

Phạm Thị Tuyết Nhung - Giám đốc công ty cổ phần tư vấn đầu tư Angel Lina, đã thoả thuận, nhận tiền đặt cọc của nhiều khách hàng nhưng không thực hiện dự án, không hoàn trả lại tiền nhằm chiếm đoạt tài sản với số tiền lớn. Đến nay, Cơ quan Cảnh sát điều tra đã tiếp nhận đơn tố giác của trên 200 bị hại, với số tiền chiếm đoạt khoảng 285,6 tỉ đồng.

Mới đây nhất, bà Trần Thị Hồng Hạnh (49 tuổi), Giám đốc Công ty bất động sản Hoàng Kim Land cũng đã bị bắt giam do bị cáo buộc lừa bán dự án "ma" chiếm đoạt hàng chục tỷ đồng.

Cảnh tỉnh nhà đầu tư

Cuốn theo cơn sốt đất với lợi nhuận bị đẩy lên cao, nhiều nhà đầu tư đã bất chấp những rủi ro. Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, người dân các tỉnh đầu tư đất nền thời gian qua chủ yếu là tự phát và phong trào. Cũng giống như cơn sốt chứng khoán trước đây, khi nhà đầu tư thường không nghiên cứu, tìm hiểu kỹ, cứ thấy ai nói mã nào nóng là mua. Thị trường đất nền thời gian qua cũng vậy, khi nghe có người bảo “sốt” là mọi người kéo nhau đi mua đất, mà không cần biết khái niệm, bản chất của đất nền là cái gì.

“Đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn. Tôi mua mảnh đất chưa có nhu cầu xây dựng thì không ai bắt phải xây cả, 20 năm nữa, tôi xây dựng cũng không sao. Bản chất đất nền chỉ là một mảnh đất và không có tính thương mại”, ông Hiển cho biết.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cơn sốt đất nền tại nhiều địa phương trên cả nước thời gian gần đây chủ yếu do các nhà đầu cơ mua đi bán lại với nhau, người mua ở thực rất ít.

Ông Đính cho rằng, trong cơn sốt đất, nhà đầu tư phát triển dự án hay nhà đầu tư thứ cấp đều có mục đích chung là sinh lời. Với mục tiêu đó, các nhà đầu tư thứ cấp luôn cho rằng lợi nhuận càng nhiều càng tốt. Khi có các tin đồn sẽ tạo ra các cơ hội đầu tư, kéo theo nhiều nhà đầu cơ vào cuộc đua. Nếu cuối cùng khi thông tin không đúng, người vào sau sẽ phải tìm cách để tháo hàng ra.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam lưu ý các khu vực này đều đang trong thời kỳ đầu tư phát triển kinh tế, phát triển công nghiệp và đô thị rất mạnh mẽ nên tiếp tục ổn định và phát triển. Tuy nhiên, các địa phương cần xem xét phân bổ hợp lý theo giai đoạn việc phê duyệt phát triển mới dự án; tránh phê duyệt ồ ạt khiến nguồn cung dư thừa.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, đại diện Kosy Group cho rằng, pháp lý là điều đầu tiên các nhà đầu tư cần quan tâm. Một sản phẩm tốt ngoài ra còn phải hội tụ được các yếu tố như chủ đầu tư uy tín, quy hoạch rõ ràng và có nhiều tiềm năng sinh lời từ cho thuê hoặc tăng giá tự nhiên trong tương lai.

Không giống như các sản phẩm bất động sản chung cư để ở hay cho thuê, nhà đất có một đặc tính hoàn toàn khác đó là vị trí có một không hai. Để lựa chọn được sản phẩm ưng ý, không nên bỏ qua cơ hội đầu tư sớm khi chọn được sản phẩm tốt nhất trong một dự án hoặc một khu vực.

Chính quyền các địa phương cần giám sát, ngăn chặn và xử lý tình trạng đầu cơ thổi giá đất nền; còn nhà đầu tư tỉnh táo, cảnh giác và không nên tham gia góp vốn vào những dự án không đủ tính pháp lý.

Duy Anh