Không quốc gia nào có luật kinh doanh bất động sản như Việt NamLuật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư đang bộc lộ những nút thắt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thời cơ không phải chỉ của một đại gia
Gần đây, khi có cơ hội gặp một doanh nhân nổi tiếng trong lĩnh vực bất động sản, tôi đặt một câu hỏi sau hồi lâu trò chuyện: “Vì sao anh lại làm như thế?”. Câu hỏi được đặt ra trong bối cảnh ông đang đối diện với pháp luật vì những cáo buộc sai phạm trong xây dựng, như công trình được khởi công, hoàn thiện khi chưa có giấy phép hay không đúng giấy phép.
Im lặng suy nghĩ rồi ông đáp ngắn gọn: “Thời cơ. Nếu không làm thì nó qua mất”.
Câu trả lời đó có lẽ phản ánh hoàn cảnh không những của riêng ông, mà còn của nhiều nhà phát triển bất động sản ở nước ta nói chung. “Thời cơ” để thắng trên thị trường bất động sản thường ngắn ngủi, trồi sụt trong khi vốn đầu tư rất lớn, dự án kéo dài cả 5-10 năm vì thủ tục, giải phóng mặt bằng,... Vì vậy, họ thường phải tận dụng mọi thứ, lách mọi kẽ hở của thể chế, chạy qua nhiều cửa để xây dựng xong công trình càng sớm càng tốt để nắm bắt được “thời cơ” của thị trường. Tất nhiên, “họ” là những người làm thật, có tên tuổi, thương hiệu tầm cỡ quốc gia, quốc tế, chứ không phải các nhà đầu cơ “quây tôn”, “tay không bắt giặc”.
Thị trường bất động sản “cả nước” lao đao
Chính phủ đã thành lập các tổ công tác, ban hành nhiều chỉ đạo, điều hành trong nỗ lực khôi phục lại sức sống của thị trường bất động sản vì đây là khu vực kinh tế thực. Đất đai, bất động sản là nguồn lực lớn bậc nhất của đất nước mà lâm nguy thì tác động đến nhiều ngành nghề khác. (Cứ nhìn những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản Trung Quốc thì thấy rất rõ. Nó vỡ không chỉ tác động đến nền kinh tế nội địa, mà cả nền kinh tế toàn cầu.)
Bí Thư thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng đã mô tả rất sinh động tình trạng này trên diễn đàn Quốc hội. Ông nói: “Với thị trường bất động sản, mặc dù Thủ tướng chỉ đạo cần sớm tháo gỡ khó khăn nhưng thực tế cả nước có không biết bao nhiêu dự án nằm chết đứng”.
Ông nói, thị trường bất động sản “cả nước” đối diện rất nhiều vấn đề pháp lý. Ngày xưa, [chính quyền] không đấu thầu, đấu giá cho các dự án, chỉ kêu gọi nhà đầu tư vào giao đất mà nếu lấy tư duy, pháp luật bây giờ chiếu vào thì “sai”.
Hà Nội có 712 dự án chậm triển khai, "đắp chiếu" từ 10 đến 20 năm gây lãng phí nguồn lực, nhân dân bức xúc và Thành phố “đã hủy” hơn 100 dự án. Nhiều dự án doanh nghiệp đã vào giải phóng xong mặt bằng, hạ tầng làm xong nhưng cũng phải dừng lại.
Ông nói rất trăn trở: “Nếu cứ để dự án đó thì lãng phí nguồn lực của xã hội, người dân bức xúc, mà nếu khởi động lại thì cũng lo, không biết tháo gỡ bằng cách nào vì sợ nguy cơ pháp lý… Hỏi lên, hỏi xuống cứ nói làm theo đúng quy định thì cũng chết. Co cụm lại hết".
Lời cảnh tỉnh của Bí thư Hà Nội là rất đáng quan tâm vì ông là người đã trải qua nhiều vị trí điều hành, xử lý nhiều sự vụ tài chính từ vi mô đến vĩ mô.
Nhân tiện đây có lẽ nên nhắc tới một báo cáo của Ủy ban NDTP Hà Nội gửi Kiểm toán Nhà nước nêu “những bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo, có nhiều nội dung không còn phù hợp với thực tế hiện nay” trong chính sách pháp luật về đất đai và các pháp luật khác có liên quan. Có nhiều luật được nhắc tên; có nhiều nghị định chồng chéo, có nhiều quy định không biết đâu trước, đâu sau;… Những khó khăn pháp lý trong báo cáo đó phải đến mấy chục cái gạch đầu dòng, tôi đọc còn thấy hoa cả mắt, nói chi đến thực hiện. Vậy nên, có lẽ cũng nên thông cảm với những người thực thi, thừa hành ở Hà Nội và nhiều địa phương khác.
Các hiệp hội doanh nghiệp bất động sản chả kêu ca là khó khăn về pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đó sao!
Thực tế này từng được VCCI mô tả: Sự thiếu thống nhất, chồng chéo giữa các văn bản luật khi cùng điều chỉnh về hoạt động đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản là rất phổ biến. Các dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch Đô thị, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy và chữa cháy,... Trong khi đó, thủ tục, điều kiện quy định tại một số văn bản pháp luật lại không thống nhất, chồng chéo với nhau, nhiều khi khiến nhà đầu tư không biết nên thực hiện thủ tục nào trước, thủ tục nào sau hay có phải thực hiện thủ tục đó không? Sự thiếu nhất quán của các văn bản pháp luật khiến cho quy trình triển khai dự án bị kéo dài, thậm chí là đình trệ, không thể triển khai, gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với doanh nghiệp, khiến môi trường kinh doanh trở nên kém thuận lợi.
Khơi thông dòng chảy
Xin nêu một ví dụ về lợi ích to lớn nếu khai thông thị trường. Tại TP HCM, 1 ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp thì 1 ha đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị lại tạo ra giá trị lên đến 55 tỷ đồng/năm, gấp 100 lần. Phần giá trị tăng thêm từ đất mà người ta gọi là chênh lệch địa tô này có giá trị rất lớn, tạo ra nguồn thu ngân sách nhà nước rất lớn. Mà tại TP HCM và Hà Nội thì phần lớn diện tích là đất nông nghiệp. Ai sẽ ký cho chuyển đổi đây khi đòi hỏi về nhà ở của dân ngày càng thúc bách, nội đô bị nén chặt, tắc nghẽn, ô nhiễm vì không mở rộng ra bên ngoài các quận ngoại thành được.
Mà đó là chưa kể những dự án đã “nằm chết đứng” lâu nay ở ven biển, ở vùng ven thành phố, thậm chí ở các khu đất vàng, đất kim cương ngay giữa trung tâm các thành phố lớn trong toàn quốc.
Theo Bộ Tài chính, tỷ lệ thu đất đai không ngừng tăng lên trong tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm và tỷ lệ này dao động khoảng 16-17% trong mấy năm nay. Trong 9 tháng đầu năm nay, thu ngân sách nhà nước giảm 8,3% so với cùng kỳ; quy mô thu ngân sách có xu hướng thu hẹp so với giai đoạn trước.
Trong bức tranh đó, thu từ đất đai hụt bao nhiêu khi nhiều địa phương đấu giá đất toàn thất bại?
Như vậy, vấn đề của thị trường bất động sản nằm ở đâu? Do những ách tắc, mâu thuẫn của thể chế? Do tình trạng né tránh, sợ sai, đùn đẩy trách nhiệm ở “một bộ phận” cán bộ, công chức? Hay do các nhà phát triển bất động sản “tham lam”, “vi phạm”?
Bất kể từ lý do nào, thì tình trạng đông cứng trong toàn quốc hiện nay cần phải được tháo gỡ nhanh chóng, không phải vì lợi ích của bất kỳ cá nhân ai hay tổ chức nào mà vì nền kinh tế nói chung.
Xin nhắc lại một kiến nghị của Bí thư Hà Nội Đinh Tiến Dũng: Quốc hội nên rà soát tổng thể, ban hành nghị quyết để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản vì có những vấn đề nằm ngoài tầm quyết định của Chính phủ.
Một luật sửa nhiều luật, hoặc một nghị quyết được thiết kế tốt, đảm bảo an toàn cho các cán bộ, công chức thực thi để họ không đối diện với lao lý, không bị hồi tố nếu “trong veo” là cực kỳ cần thiết và cấp bách lúc này.
Đằng nào mảnh đất đó đều có chủ đầu tư cụ thể, chả ai có thể vào được dù chính quyền muốn “thu hồi”. Vậy sao không gỡ bỏ các thủ tục, rào cản, quy định để phá tan tình trạng các dự án “nằm chết đứng”, cán bộ và chủ đầu tư thúc thủ và thị trường thì đông cứng?
Tư Giang
.svg){kind=icon}
