Nhận chuyển nhượng quán, chủ nhà lại đòi trước hợp đồng

 - Chúng tôi mới thuê lại một quán ăn từ một người thuê trước do họ làm ăn thua lỗ. Hợp đồng của họ ký với chủ nhà còn hạn 5 năm nữa. Khi chúng tôi mới kinh doanh được 2 năm, đang làm ăn được thì chủ nhà đang gây phiền nhiễu để tôi phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. 

Khi nhận sang quán của người chủ trước, chúng tôi có hợp đồng bằng giấy tay là không được hủy hợp đồng trước thời hạn với bất kỳ lý do nào. Nếu không họ sẽ phải bồi thường chúng tôi bằng tiền mặt là 100 triệu đồng. Giờ chúng tôi bị chủ nhà gây khó dễ chúng tôi phải kiện ai, kiện chủ nhà hay kiện người cho thuê lại.

Ảnh minh họa

Luật sư Nguyễn Thành Công tư vấn: Trường hợp này tồn tại 2 quan hệ hợp đồng. Thứ nhất là hợp đồng thuê nhà giữa chủ sở hữu nhà với người thuê nhà trước; Thứ hai là hợp đồng thuê nhà giữa người thuê nhà trước và bạn (là người thuê lại nhà). Ở đây bạn có hợp đồng trực tiếp với người thuê nhà trước nên quan hệ hợp đồng nói đến sẽ là quan hệ hợp đồng thứ hai.

Về hình thức hợp đồng, theo thông tin bạn đưa ra khi nhận sang quán của chủ trước, bạn đã có hợp đồng bằng giấy tay, tức là không được công chứng. Tuy nhiên, đây không phải là điều kiện làm mất hiệu lực của hợp đồng. Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. 

Mặc dù BLDS có quy định như vậy, nhưng để giản lược các thủ tục hành chính, ngày 10/12/2010, Chính phủ ra Nghị quyết 52/NQ-CP, trong đó có quy định hợp đồng thuê nhà không cần công chứng tại Mục 28, Phần 2 (Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng các hợp đồng nói trên [Công chứng hợp đồng thuê nhà ở], quy định việc công chứng các hợp đồng nói trên được thực hiện theo nhu cầu của các bên tham gia hợp đồng). Quy định này còn được khẳng định qua Thông báo 63/TP-CPCP của Văn phòng Chính phủ, nhấn mạnh việc tiếp tục bãi bỏ các quy định về công chứng trong một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà. Như vậy hợp đồng thuê nhà của bạn với người thuê trước không cần phải công chứng vẫn có hiệu lực.

Về nội dung hợp đồng, cần xác định xem người thuê trước trong hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà có điều khoản cho phép người thuê cho thuê lại nhà không:

- Nếu hợp đồng thuê đó có điều khoản “được phép cho thuê lại” thì hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê trước vẫn có hiệu lực và bạn có quyền khởi kiện người thuê nhà trước với lí do vi phạm điều khoản hợp đồng và yêu cầu bồi thường.

- Nếu hợp đồng thuê đó không có điều khoản quy định như vậy thì hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê trước bị vô hiệu, bạn vẫn có quyền khởi kiện người thuê nhà trước yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bồi thường, tòa sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu và các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Khoản 2 Điều 137 Bộ Luật Dân Sự 2005).

Cũng lưu ý, nếu trường hợp này xảy ra thì bạn cũng có phần lỗi vì đã không xem xét rõ Hợp đồng thuê của chủ nhà và người thuê trước có nội dung được cho thuê lại hay không. Đây là vấn đề rất quan trọng vì nếu là lỗi hỗn hợp (2 bên cùng lỗi) thì bạn sẽ bị thiệt hại nhiều.

Tư vấn bởi luật sư NGUYỄN THÀNH CÔNG – CÔNG TY LUẬT TNHH ĐÔNG PHƯƠNG LUẬT