Xem lại bài 1: Kiều bào được “mua đất, mua nhà” sẽ làm bùng nổ thị trường bất động sản
Các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN) sử dụng đất tại Việt Nam được quy định ở Mục 4 (từ Điều 40 - Điều 44) với những sửa đổi, bổ sung về sử dụng đất cụ thể như sau:
Một là, thay thế khái niệm “doanh nghiệp có vốn ĐTNN” được sử dụng trong Luật Đất đai năm 2013 bằng khái niệm “tổ chức có vốn ĐTNN” trong Luật Đất đai năm 2024 nhằm thống nhất với quy định của Luật Đầu tư năm 2020, của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, của Luật Nhà ở năm 2023.
Hai là, Luật Đất đai năm 2013 không quy định rõ tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Điều này ảnh hưởng, hạn chế đến quyền sử dụng đất của chủ thể này sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định cho phép tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao để mở rộng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN.
Ba là, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định rõ tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Vì vậy, thiếu cơ sở pháp lý để tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN tại Việt Nam bị hạn chế.
Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Bốn là, Luật Đất đai năm 2013 quy định doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai; bản án, quyết định của Tòa án; quyết định thi hành án mà không đề cập đến quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam.
Điều này hạn chế sự lựa chọn của doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong việc lựa chọn cơ chế, phương thức giải quyết tranh chấp đất đai và dường như chưa áp dụng triệt để nguyên tắc thị trường trong giải quyết loại tranh chấp này (đặc biệt là tranh chấp đất đai giữa các thương nhân, các tổ chức kinh tế sử dụng đất).
Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2024 sửa đổi, bổ sung quy định tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai; bản án, quyết định của Tòa án; quyết định thi hành án; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài Thương mại Việt Nam; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người có quyền sử dụng đất chung.
Năm là, Luật Đất đai năm 2013 quy định doanh nghiệp có vốn ĐTNN được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối theo hình thức thu tiền thuê đất hàng năm để nuôi trồng thủy sản. Quy định này dường như “bó hẹp” phạm vi sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong điều kiện cạnh tranh gay gắt của thị trường.
Vì vậy, Luật Đất đai năm 2024 sửa đổi, bổ sung quy định này. Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối theo hình thức thu tiền thuê đất hàng năm để nuôi trồng thủy sản hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc kết hợp giữa nuôi trồng thủy sản và mục đích phi nông nghiệp…
Kiến nghị để triển khai Luật Đất đai 2024 hiệu quả
Để nhanh chóng triển khai thi hành những sửa đổi, bổ sung chủ yếu về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN sử dụng đất tại Việt Nam của Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực cần thực hiện một số giải pháp cơ bản sau đây:
Thứ nhất, Thủ tướng Chính phủ cần ban hành một chỉ thị về tổ chức thực hiện Luật Đất đai năm 2024 nhằm tạo cơ sở pháp lý thống nhất triển khai thực hiện Đạo luật quan trọng này trong phạm vi cả nước. Đồng thời, Chính phủ xem xét thành lập Tổ theo dõi thi hành Luật Đất đai năm 2024; chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc theo dõi, đôn đốc, kiểm tra và kịp thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn nảy sinh trong quá trình thực hiện.
Thứ hai, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các bộ, ngành, địa phương, các đoàn thể, tổ chức và các cơ quan báo chí của trung ương và địa phương phổ biến, tuyên truyền về Luật Đất đai năm 2024 nói chung và những sửa đổi, bổ sung chủ yếu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói riêng đến các tầng lớp nhân dân, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế và mọi đối tượng sử dụng đất bởi chỉ có hiểu biết đầy đủ, kịp thời thì mới chấp hành và thực hiện tốt Luật Đất đai năm 2024.
Thứ ba, cần rà soát hệ thống pháp luật để phát hiện những mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập giữa Luật Đất đai năm 2024 với các đạo luật khác có liên quan để kịp thời sửa đổi, bổ sung đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ về nội dung giữa các quy định của các đạo luật có liên quan.
Thứ tư, Chính phủ cần nhanh chóng xây dựng các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024; Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành hữu quan soạn thảo thông tư hướng dẫn thi hành các nghị định của Chính phủ; hướng dẫn về điều khoản chuyển tiếp khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (từ ngày 01/01/2025).
Cuối cùng, UBND các cấp cần xây dựng kế hoạch cụ thể, chi tiết và chuẩn bị đầy đủ các điều kiện, nguồn lực vật chất cần thiết để tổ chức thi hành có hiệu quả Luật Đất đai năm 2024 trên địa bàn địa phương mình quản lý khi Đạo luật này có hiệu lực thi hành.
TS. LS. Nguyễn Đức Phương
.svg){kind=icon}
