Giá đất và phong trào gom đất chờ thời làm nóng nghị trường

Sáng nay (10/1), Quốc hội thảo luận trực tuyến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Trong nội dung sửa đổi Luật Đầu tư, Chính phủ đề nghị sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75 (tương ứng sửa đổi khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở) theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Ngô Trung Thành. Ảnh: Quốc hội

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Ngô Trung Thành đánh giá cao Chính phủ nhận diện vướng mắc, đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở. 

Song theo ông, vấn đề ở đây không hề đơn giản mà phải xem xét thấu đáo, đánh giá kỹ lưỡng tác động của việc tiêu cực.

Ông cho rằng, nếu thực hiện đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho nhà nước rất lớn. ĐB lấy ví dụ nổi bật nhất thời gian qua là đấu giá 1 ha đất Thủ Thiêm mang lại 24.500 tỷ đồng (tương đương 1 tỷ USD). Nếu diện tích này, không đấu thầu, nhà đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thử tính 100 triệu đồng/m2 thì chỉ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của bán đấu giá.

Như vậy, việc sửa đổi theo phương án trên thì nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho dự án cũng không thu được bao nhiêu. Chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về nhà đầu tư, chủ dự án. Đây là vấn đề rất bất hợp lý. 

Ông nhấn mạnh, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm giá đất tăng lên, chênh lệch địa tô này phải thuộc về nhà nước và toàn dân.  

Tuy nhiên, vấn đề tài chính đất đai không điều chỉnh ở Luật Nhà ở mà điều chỉnh ở Luật Đất đai. Do đó, không thể xử lý vấn đề chênh lệch địa tô trong Luật Nhà ở được. 

ĐB cho rằng, nếu sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng trên thì chỉ tháo gỡ vướng mắc cho dự án triển khai được. Nhưng lợi ích đem lại chỉ cho chủ dự án, người gom đất được hưởng. Đối với nhà nước sẽ dẫn tới nguy cơ lãng phí nguồn lực đất đai. 

Ông lưu ý, với nội dung sửa đổi như vậy, người nào gom được đất có khả năng được chuyển đổi để đầu tư dự án thì có lợi. Điều này chắc chắn dẫn đến phong trào gom đất. Giá đất bị đẩy lên cao hệ lụy sẽ phát sinh nhiều và rất lớn. 

“Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã khó càng khó. Khiếu nại tố cáo trong đất đai sẽ càng tăng, càng nóng nhiều hơn”, ông Thành nói và cho hay, nguyên nhân sâu xa chủ yếu là chênh lệch giá bồi thường với giá trên thực tế. 

Với phân tích nêu trên, ĐB Ngô Trung Thành đề nghị Quốc hội chưa nên sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như đề xuất và đề nghị Chính phủ nghiên cứu đánh giá kỹ tác động. 

Đặc biệt có hướng xử lý cho bằng được chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai và các văn bản khác có liên quan để vừa khắc phục bất cập, nhưng bảo đảm khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, hài hòa lợi ích doanh nghiệp, nhà nước và người dân.

Thất thoát hay không là do định giá không sát với thị trường

Đồng tình với ĐB Thành, ĐB Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng, việc sửa đổi sẽ có hậu quả là gây ra tình trạng thất thoát vì khi được công nhận chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ cần trả tiền theo quy định là lấy giá đất nhân với hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất).

ĐB Hoàng Văn Cường. Ảnh: Quốc hội

Ông Cường lấy ví dụ, ở Hà Nội hiện nay hệ số K cao nhất là 2,15; bảng giá đất cao nhất là 168). Như vậy, dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa khu vực Hoàn Kiếm hoặc TP.HCM trên đường Nguyễn Huệ cũng phải trả tiền đất 312 triệu/m, điều này sẽ tạo sự băn khoăn rất lớn về nguồn lực của Nhà nước. Vì vậy việc này phải hết sức cân nhắc.

Ông nói, nếu “buộc lòng” sửa đổi phải tính tiền đất theo giá thị trường.

Tranh luận với ĐB Thành và Cường, ĐB Phan Thái Bình (đoàn Quảng Nam) đồng tình về băn khoăn nếu sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư có thể chênh lệch địa tô, thất thu cho nhà nước.

ĐB Phan Thái Bình. Ảnh: Quốc hội

Tuy nhiên, ĐB Bình nêu quan điểm, nếu nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và các phù hợp khác; đồng thời nếu trong diện tích đất sử dụng hợp pháp người ta cần thì được chuyển mục đích sử dụng đất.

“Theo quy định của Luật Đất đai và các quy định về giá, thì giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, thất thoát hay không là do định giá không sát với thị trường chứ không phải do sử dụng”, ông Bình nói.

ĐB Bình đồng tình với tờ trình của Chính phủ là sửa luật và đề nghị phải định giá sát với thị trường. 

“Thất thoát hay không thất thoát là do cơ quan có thẩm quyền định giá, chứ không phải do lỗi của luật”, ông Bình nhấn mạnh.

Ông cũng cho rằng, ở đây không phải sửa Luật Đầu tư mà sửa Luật Nhà ở.

Nhà nước sẽ thu được nhiều giá trị

Cùng tranh luận vấn đề này, ĐB Trần Hữu Hậu (đoàn Tây Ninh), cho rằng, đây là đất đã có quyền sử dụng hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Đất này là đất của chính nhà đầu tư nhà ở thương mại. 

“Vậy căn cứ pháp luật nào để nhà nước có thể thu hồi đem đấu giá. Nếu người trúng đấu giá là người khác lại xây dựng nhà ở thương mại trên đất của họ. 

Tôi chắc chắn rằng, các đại biểu ngồi đây, nếu có đất muốn làm nhà ở thương mại trong trường hợp này, nếu không có thỏa thuận trước để có kết quả đấu giá hợp lý sẽ để nguyên đất ấy chờ thời. Còn nếu không có kết quả đấu giá hợp lý cho mình phải có tiêu cực”, ông Hậu nói.

Theo ông, quy định hiện hành còn tạo ra câu chuyện con gà quả trứng, gây trì trệ nhà ở thương mại. Đó là, nếu muốn có chủ trương đầu tư thì phải có quyền sử dụng đất ở. Còn nếu muốn có quyền sử dụng đất ở thì phải có chủ trương đầu tư. Gây nên nhiều trì trệ trong thời gian qua.

Ông cho hay, sửa như dự thảo là hợp lý, hợp tình, hợp thực tiễn. Việc này sẽ tháo gỡ nút thắt hiện nay trong phát triển nhà ở thương mại, thu hút nguồn lực xã hội cho sự phát triển lĩnh vực này. 

“Khi các nhà đầu tư phát triển, tạo nên khu tập trung dân cư mới sẽ kéo theo sự phát triển thương mại, dịch vụ, thay đổi bộ mặt đô thị. Nhà nước sẽ thu được nhiều giá trị, có những giá trị không thu được bằng tiền.

Tôi tin rằng, giá trị ấy lớn hơn nhiều so với chênh lệch địa tô mà các đại biểu cho rằng, nhà nước sẽ mất”, ông Hậu nói.

Hương Quỳnh

Đấu giá đất ở Thủ Thiêm cao 'vô cùng bất thường' là vấn đề

ĐB Hoàng Thanh Tùng cho rằng, đấu giá đất thì có thể thu được giá cao hơn nhưng cũng đặt ra những vấn đề như ở Thủ Thiêm với giá cao "vô cùng bất thường".