Dự án BT: “Hàng đổi hàng”, có gì mà phải bí mật

 - Hợp đồng BT và quỹ đất dùng để quy đổi, không phải là tài liệu bí mật, bắt buộc phải công khai.

Bài 1: Đổi đất lấy hạ tầng, mô hình đang nhân rộng

Bài 2: Chỉnh sửa một mô hình đầu tư bị biến tướng

Bài 3: Chuyện rất kì quặc nhưng cứ diễn ra phổ biến

LTS: Sau khi Tuần Việt Nam đăng tải loạt bài cùng nhìn lại hình thức đầu tư đổi đất lấy hạ tầng (BT), chúng tôi đã nhận được nhiều ý kiến phản hồi từ độc giả. Để rộng đường dư luận, Tuần Việt Nam xin đăng tải bài viết của kỹ sư Trần Văn Tường. Mời quý vị theo dõi và tranh luận.

Đầu tư theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng (BT) là hình thức xã hội hóa. Nhà đầu tư làm dự án rồi chuyển giao cho phía Nhà nước. Đổi lại, nhà đầu tư được nhận quỹ đất để hoàn vốn và có lợi nhuận.

Hình thức đầu tư này khác với các dự án sử dụng vốn ngân sách do cơ quan có chuyên môn làm chủ đầu tư, quản lý chặt chẽ trình tự thực hiện theo quy định, giám sát trực tiếp tổ chức tư vấn thiết kế và thi công.

Ở dự án BT, cơ quan Nhà nước chỉ giữ vai trò tiếp nhận các thông báo về tình hình thi công, tiến độ, trở ngại cần giải quyết. Nhà đầu tư có toàn quyền tự thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn thiết kế, giám sát, thi công, lập hồ sơ hoàn vốn và có lợi nhuận. Nếu không kiểm soát chặt, dự án vẫn hoàn thành nhưng đội vốn lên cao, nhà đầu tư hưởng lợi nhiều, thiệt hại đẩy về phía Nhà nước. 

Sử dụng vốn vay

Có một dự án khu đô thị ở phía bên kia sông Sài Gòn, nhà đầu tư làm 4 tuyến đường có tổng chiều dài gần 12km có mức đầu tư lên đến 12.000 tỷ đồng từng nóng tại buổi tiếp xức cử tri Q.2 với Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM gần đây.

Những tuyến đường này được giao cho một công ty làm theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao). Theo quy hoạch được duyệt, cả 4 tuyến đường bao gồm Đại lộ vòng cung (R1) dài 3,4 km rộng 55m, Đường ven hồ trung tâm (R2) dài 3 km rộng 29m, Đường ven sông Sài Gòn (R3) dài 3 km rộng 28m và Đường vùng châu thổ (R4) dài 2,5 km rộng hơn 11 m, cùng 10 cây cầu ngắn bắc qua các kênh rạch nội khu với tổng chiều dài khoảng 1,8km là huyết mạch thúc đẩy sự phát triển và thu hút đầu tư cho cả khu vực.

Những đồng nghiệp của tôi trong một cuộc trao đổi, thử áp giá định mức và tính toán đầy đủ theo quy định chuyên ngành kiểu gì cũng không thể ra con số lên đến 12.000 tỷ đồng như vậy.   

Ảnh minh họa: laodong

Công ty này giải thích với báo chí rằng, “tổng mức đầu tư dự án 4 tuyến đường này theo hợp đồng được ký là hơn 12.000 tỉ đồng nhưng thực chất là chỉ hơn 8.000 tỉ đồng vì thực tế là chúng tôi không được tính và nhận số tiền 3.900 tỉ đồng là các khoản chi phí dự phòng trượt giá và chi phí lãi vay trong tổng mức hơn 12.000 tỉ đồng”.

Như vậy, hóa ra dự toán chi phí xây dựng chỉ hơn 8.000 tỷ đồng. Theo quy định trong xây dựng, chi phí dự phòng trượt giá chỉ chiếm khoảng 10% giá trị dự toán xây dựng, tương ứng số tiền chỉ hơn 800 tỷ đồng. Còn lại, hơn 3.100 tỷ đồng là chi phí lãi vay, chiếm hơn 38% chi phí xây dựng.

Thông thường trên cơ sở dự kiến tổng mức đầu tư, nhà đầu tư bỏ ra khoản tiền tối thiểu là 15%, còn lại là vốn vay khoảng 85%, lãi vay và phí phát sinh đưa vào hợp đồng BT.

Nếu sử dụng vốn vay tư nhân, ngân hàng thương mại hoặc cổ phần, nhà đầu tư vẫn được thanh toán chi phí có liên quan, xét về bản chất là Nhà nước đi vay tiền. Còn nếu vay từ ngân hàng Nhà nước thì về cơ bản đã dùng tiền ngân sách làm dự án, khác là lấy tiền từ túi này bỏ qua túi kia. Như vậy, gánh nặng ngân sách không hề giảm vì Nhà nước cũng phải bỏ vốn để đầu tư. Ngoài ra, còn chịu chi phí để nhà đầu tư có lợi nhuận, thường thì ít nhất từ 10% - 15% tổng mức đầu tư một dự án, cho thấy đầu tư bằng tiền đi vay không hiệu quả. Đáng chú ý là hầu hết các dự án BT hiện nay đều sử dụng vốn vay.

Thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất

Nhà đầu tư thay vì trải qua nhiều thủ tục phức tạp và tham gia đấu giá theo quy định mới có quỹ đất, nay chỉ đề xuất làm dự án BT vẫn có quỹ đất đó với giá cả thỏa thuận với cơ quan thẩm quyền mà không cần đấu giá. Xác định giá quỹ đất, lắm khi chưa tính tới tiềm năng mà chỉ quy đổi thành tiền ở thời điểm hiện tại, nếu áp dụng đơn giá theo quy định nơi địa phương có khi thấp hơn nhiều lần so với giá trên thị trường chuyển nhượng. Trong khi giải phóng mặt bằng để làm dự án, lấy quỹ đất hoàn vốn cho nhà đầu tư là khâu khó khăn và tốn kém thì Nhà nước đảm nhận gồm giải tỏa nhà dân, vật kiến trúc và di dời các công trình điện, viễn thông, cấp nước, thoát nước… Chưa kể các trở ngại, chậm trễ, phát sinh, đội vốn.

Thay vì chỉ nhắm vào những khu đất trung tâm thành phố được cho là đắt đỏ và hạn hẹp thì giờ đây, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng ra vùng ven nhắm vào các quỹ đất còn tương đối dồi dào.

Mà làm dự án ở vùng ven kết hợp với việc đề xuất triển khai dự án BT ở khu vực này sẽ là một mũi tên trúng hai đích. Thứ nhất, làm dự án như công trình giao thông vừa có lợi nhuận vừa xem như đầu tư cơ sở hạ tầng vừa được lấy đất. Thứ hai, cơ sở hạ tầng này được phía Nhà nước thanh toán chi phí vừa chịu trả lãi vay, vừa tạo thêm giá trị cho quỹ đất được quy đổi từ dự án BT.

Lợi ích tiềm ẩn rất lớn ở quỹ đất sẽ tăng lên cao nhờ dự án  BT. Ví dụ, quỹ đất bên kia sông hoặc bị cô lập bởi giao thông nên được định giá thấp và giá trị sẽ tăng cao nhiều lần nếu làm dự án BT là tuyến đường đi qua hoặc cây cầu nối với trung tâm thành phố hay khu đô thị, hành chính, thương mại, dịch vụ... Lẽ ra, làm những công trình cầu đường này là trách nhiệm nhà đầu tư xem như làm cơ sở hạ tầng cho quỹ đất để kinh doanh thì lại đẩy qua cho phía Nhà nước thực hiện.

Chỉ định thầu

Quy định đầu tư theo hình thức PPP, trong đó có dự án BT, phải ưu tiên đấu thầu. Dù vậy, hầu hết các dự án BT đã và đang thực hiện đều chỉ định thầu.

Thực trạng đáng chú ý, nhà đầu tư lập báo cáo nghiên cứ khả thi thường được chọn thực hiện dự án.Theo quy định tại Mục 3 Điều 24 tại Nghị định 15/2015/NĐ-CP, việc giao cho nhà đầu tư lập báo cáo nghiên cứu khả thi được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm bộ, ngành, ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong đó, thỏa thuận về mục đích, yêu cầu, chi phí có liên quan đến việc lập và thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, nguyên tắc xử lý trong trường hợp nhà đầu tư khác được thực hiện dự án. Như vậy, theo quy định, nhà đầu tư được chỉ định lập báo cáo nghiên cứu khả thi không có nghĩa là giao thực hiện dự án. 

Khi đã có báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ thể hiện được thông tin cơ bản về tên dự án, mục tiêu, quy mô, địa điểm, yêu cầu, tiêu chuẩn, chất lượng, sản phẩm hoặc dịch vụ cung cấp... Trên cơ sở đó, nhiều người cho rằng các nhà đầu tư khác sẽ có điều kiện tiếp cận và tìm hiểu về dự án, đảm bảo tính cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư.

Nhưng thực tế, không phải vậy. Bởi một khi nhà đầu tư tham gia dự án luôn muốn biết các nội dung cụ thể, chi tiết khối lượng xây dựng của công trình (chỉ có ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật). Đặc biệt là biết rõ tổng mức đầu tư, vốn tham gia của nhà nước, tiến độ thực hiện, các thỏa thuận có liên quan (chỉ có ở giai đoạn đàm phán ký hợp đồng). 

Một đoạn đường vành đai 2. Ảnh: Huy Hùng

Thử gợi ý cách sửa một mô hình đầu tư đã bị biến tướng 

Đấu thầu là một trong các yếu tố quan trọng tạo ra sự cạnh tranh, đem lại hiệu quả trong thực hiện đầu tư xây dựng mà nhất là ở các dự án lớn được đầu tư theo hình thức BT, lựa chọn nhà đầu tư tốt nhất trên cơ sở đáp ứng chuyên môn và mạnh về tài chính để hạn chế lãi vay cho dự án. 

Mẫu hợp đồng chuẩn là cần thiết để áp dụng đồng bộ, công khai thông tin chi tiết. Nhờ đó, nhiều nhà đầu tư dễ tiếp cận, biết rõ cách thức thanh toán, hoàn vốn và có lãi thì sẽ mạnh dạn tham gia.

Bởi vậy, ở giải đoạn đề xuất dự án trên cơ sở báo cáo nghiên cứu khả thi, thể hiện thông tin chi tiết (thay vì thông tin cơ bản) về khối lượng công việc, phương án hoàn vốn, chi phí có liên quan… Cũng như xác định cụ thể phạm vi quyền hạn, trách nhiệm cơ quan nhà nước và cá nhân được ủy quyền trong chuẩn bị đầu tư, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng với nhà đầu tư. 

Bên cạnh đó, cần cơ quan chuyên biệt để quản lý và chịu trách nhiệm thẩm định chặt chẽ năng lực nhà đầu tư về tài chính, chuyên môn, ưu tiên sử dụng công nghệ mới để giảm giá thành… Cơ quan này sẽ điều tiết công tác quản trị và sàng lọc các nhà đầu tư yếu kém.

Đơn vị này với chức năng và chuyên môn sẽ đại diện cho bên ký hợp đồng là cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giám sát về chi phí, tiến độ, chất lượng, khối lượng, phát sinh trong quá trình làm dự án… Qua đó, mọi thông tin đều được kiểm soát và xác định chính xác tổng mức đầu tư cùng các khoản chi phí liên quan mà nhà đầu tư đã thực sự bỏ ra cho dự án. Những công việc này hoàn toàn độc lập nên sẽ không ảnh hưởng tiến trình thực hiện, các thủ tục liên quan đến dự án.

Khuyến khích người dân thực hiện vai trò theo dõi, giám sát, kiểm tra. Người dân là chủ thể chi trả cho các khoản đầu tư, phải có quyền được cung cấp thông tin đầy đủ. Ngoài ra, khuyến khích đoàn thể chính trị và tổ chức xã hội nghề nghiệp chuyên môn phản biện về hiệu quả dự án.

Hợp đồng BT và quỹ đất dùng để quy đổi, không phải là tài liệu bí mật, bắt buộc phải công khai.

Quỹ đất thay vì giao cho nhà đầu tư thì nên tổ chức đấu thầu công khai vừa phù hợp quy định pháp luật về đất đai, tạo sự cạnh tranh công bằng, chọn đơn vị trả giá cao nhất. Quỹ đất nếu quy đổi ra tiền phải tương ứng giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, có xét đến yếu tố được hưởng lợi nếu có công trình BT đi qua.

Chẳng hạn khi xác định giá trị các quỹ đất ở khu đô thị Thủ Thiêm (Q.2) cần tính đến tiềm năng và lợi thế đã kết nối với hầm Thủ Thiêm cùng với tuyến đường Võ Văn Kiệt - Mai Chí Thọ và 4 tuyến đường sẽ đầu tư theo hình thực BT, kể cả cơ sở hạ tầng được quy hoạch trong khu vực. Cần đơn vị độc lập có chức năng, uy tín để thẩm định giá.

Trong quỹ đất ấy nên có sẵn quy hoạch theo nhu cầu phát triển định hướng của Nhà nước, nhà đầu tư nào sử dụng đều tuân thủ chứ không để tình trạng muốn làm gì thì làm. Như vậy, mới đúng nghĩa nhà đầu tư bỏ tiền làm dự án theo định hướng phát triển của Nhà nước.

Trần Văn Tường, kỹ sư cầu đường