Đó là nội dung đáng chú ý vừa được Sở Xây dựng đề cập trong báo cáo gửi UBND TP.HCM về việc rà soát, đề xuất sửa đổi bổ sung các quy định bất cập, những vấn đề vướng mắc trong các luật hiện hành, theo chức năng quản lý nhà nước của Sở Xây dựng.

Vướng tiền đất, chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều... than

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn Thành phố hiện có hơn 100 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội vướng mắc về thủ tục pháp lý. Ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, không ít dự án nhà ở bị ách tắc tại khâu xác định tiền sử dụng đất (SDĐ).

Bên cạnh các dự án chưa xong thủ tục đầu tư, nhiều dự án đã hoàn tất xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng nhiều năm nhưng cơ quan thẩm quyền vẫn chưa xác định được tiền SDĐ dù chủ đầu tư rất muốn nộp. 

Chia sẻ với PV VietNamNet, đại diện Công ty B.S, chủ đầu tư chung cư tại P.Bình Trưng Tây, TP.Thủ Đức cho biết, dự án của công ty đã hoàn tất xây dựng và bàn giao nhà cho người dân từ tháng 8/2017. 

Được giao gần 600m2 đất rạch tại dự án, Công ty B.S có trách nhiệm phải nộp tiền SDĐ bổ sung của 57,4m2 đất ở đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật. 

Từ năm 2018, Công ty B.S đã tiến hành làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân. Đơn vị thẩm định đã gửi chứng thư thẩm định giá đất bổ sung cho cơ quan thẩm quyền từ tháng 1/2021 nhưng đến nay công ty vẫn chưa có thông tin giải quyết. Theo đại diện Công ty B.S, khâu xác định tiền SDĐ kéo dài làm ảnh hưởng đến uy tín của công ty với người mua nhà. 

w tien su dung dat 2 890.jpeg
Hơn 100 dự án nhà ở tại TP.HCM bị vướng pháp lý, nhiều dự án ách tắc vì khâu xác định tiền sử dụng đất. (Ảnh: Hoàng Hà)

Không chỉ chủ đầu tư, việc chậm xác định tiền SDĐ tại các dự án nhà ở còn khiến cho người mua nhà khốn khổ. Đơn cử như bà M.A, cư dân chung cư trên đường Nguyễn Xí, P.26, Q.Bình Thạnh. 

Bà M.A cho biết đã nhận bàn giao nhà từ năm 2016 nhưng đến nay bà và các cư dân tại chung cư vẫn chưa được cấp sổ hồng. Theo giải thích của chủ đầu tư, nguyên nhân chưa có sổ hồng vì cơ quan thẩm quyền chưa phê duyệt giá đất dự án. Công ty muốn sớm thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng đến nay vẫn chưa được. 

Có giấy chứng nhận và đã nộp tiền đất mới được bán bất động sản

Qua rà soát các vướng mắc, bất cập của các quy định về phát triển nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM vừa kiến nghị UBND TP.HCM đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định. 

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có “giấy tờ về quyền sử dụng đất”. Chủ đầu tư dự án bất động sản bị cấm kinh doanh khi “không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”. 

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền là khi “phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính”. 

Theo Nghị định số 99/2015, trước khi đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư dự án phải có văn bản gửi sở xây dựng để được xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua. Trường hợp có thế chấp dự án hoặc nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải giải chấp hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý cho bán. 

Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, quy định về pháp luật đất đai, “giấy tờ về quyền sử dụng đất” có nhiều loại giấy tờ khác nhau, như quyết định giao đất hay quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Nhiều trường hợp có các giấy tờ này nhưng chưa nộp tiền SDĐ. Khi nộp xong tiền SDĐ thì chủ đầu tư mới được cấp giấy chứng nhận. 

Tuy nhiên, điều kiện của bất động sản hình thành tương lai được đưa vào kinh doanh lại không đề cập đến trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính. 

Trong khi đó, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đều yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền, trong đó có quyền chuyển nhượng, mua bán tài sản…

Ngoài ra, pháp luật nhà ở có quy định Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng thế chấp dự án hoặc nhà ở của chủ đầu tư. 

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, nếu chỉ kiểm tra “giấy tờ về quyền sử dụng đất” nói chung theo Luật Kinh doanh bất động sản thì sẽ sai sót với yêu cầu của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính. 

Thêm nữa, Sở Xây dựng không phải cơ quan chuyên môn về tài chính, tín dụng nhưng phải kiểm tra hồ sơ về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, tình trạng thế chấp dự án, nhà ở để xác định dự án có đủ điều kiện huy động vốn. 

Từ những bất cập nói trên, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi chủ đầu tư thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Chủ đầu tư phải cam kết các nội dung về thế chấp tài sản đảm bảo, cung cấp hồ sơ chứng minh việc thế chấp và có xác nhận của ngân hàng về việc thế chấp.

“Sở Xây dựng kiểm tra về hồ sơ huy động vốn nhưng không chịu trách nhiệm về tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp dự án hay nhà ở đã được cơ quan khác giải quyết trước đó”, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị.