Đấu giá đất ở Thủ Thiêm cao 'vô cùng bất thường' là vấn đề

Sáng nay (6/1), Quốc hội thảo luận ở tổ về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng. Ảnh: Quốc hội

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, theo đánh giá của Chính phủ, cả ở Hà Nội, TP.HCM nhiều dự án đang bị treo vì quy định chưa thật rõ ràng, có nhiều cách hiểu khác nhau. Trong khi luật Đầu tư, liên quan đến trình tự, thủ tục chấp thuận thì chỉ quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không nói là đất gì. 

Vì vậy, nội dung sửa đổi chỉ làm rành mạch các hình thức sử dụng đất mà nhà đầu tư có thể sử dụng để xin chấp thuận dự án đầu tư nhà ở thương mại.

“Liệu sau khi quy định này được ban hành có dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đổ xô đi thu gom đất chưa phải là đất ở dưới hình thức này, hình thức kia để sau đó chờ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi hay không? Đó là trục lợi chính sách”, ông Tùng đặt vấn đề. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đề nghị cần dự báo trước để có đánh giá và quy định cho rõ.

Ngoài ra, ông Tùng đề nghị cần làm rõ vấn đề hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư trong vấn đề cho phép sử dụng đất khác, không phải đất ở để đầu tư xây dựng nhà thương mại (thực chất là chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác sang đất ở) mà không cần qua đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất. 

“Chúng ta hình dung ví dụ nhà đầu tư họ đang có diện tích đất sử dụng vào việc nuôi bò làm sữa rất lớn, đó là đất nông nghiệp hợp pháp nhưng sau đó nhà nước quy hoạch toàn bộ khu vực đó thành đô thị, quy hoạch rồi, phê duyệt rồi, có kế hoạch sử dụng đất. 

Thế thì nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đó để đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu họ có nhu cầu hay không? Họ có quyền đề nghị phê duyệt chủ trương để họ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hay nhà nước sẽ thu hồi chỗ đó để đấu giá, đấu thầu dự án?”, ông Tùng nêu.

Ông Tùng cho rằng, nếu đấu giá thì có thể thu được giá cao hơn nhưng cũng đặt ra những vấn đề như Thủ Thiêm vừa rồi “đấu giá đất với giá cao vô cùng bất thường, cũng là vấn đề”. 

Nếu chúng ta quy định được giá đất đai ở trong luật Đất đai thực sự sát với thị trường thì chênh lệch đấu giá với tiền sử dụng đất khi nộp theo hình thức không qua đấu giá sẽ không chênh lệch quá lớn. Đây là vấn đề liên quan tới bất cập của luật Đất đai và sẽ được sửa đổi trong thời gian tới.

Có nguy cơ trục lợi, lợi ích nhóm không?

Ông Đồng Ngọc Ba - Cục trưởng Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) cho hay, đề xuất sửa đổi lần này của Chính phủ là quy định lại hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chứ không đề cập tới các vấn đề khác của Luật Đất đai hoặc các loại dự án đầu tư khác có sử dụng đất. 

ĐB Đồng Ngọc Ba. Ảnh: Quốc hội

Ông phân tích, quy định hiện nay nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, hoặc có quyền sử dụng đất trong đó có một phần là đất ở sẽ được triển khai dự án nhà ở thương mại. Song trên thực tế, có trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng hoàn toàn không có đất ở, thì không được phép triển khai theo quy định, nên vẫn phải đấu giá, đấu thầu theo quy định. 

Về thủ tục chuyển đổi, ông Ba cho hay giữa các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, nhà ở chưa rõ ràng, thống nhất. Vì vậy, Chính phủ đề xuất mở rộng đối tượng, trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư và không thông qua đấu thầu đấu giá nếu nhà đầu tư có đất nhưng không phải là đất ở. Còn trường hợp nếu là đất nông nghiệp nhưng đã có quyền sử dụng đất hợp pháp và trong đó có một phần đất ở thì trong đề xuất không bao hàm vấn đề này.

Về phân tích có nguy cơ trục lợi, lợi ích nhóm hay không, ông Ba nhìn nhận, cần đánh giá kỹ lưỡng nội dung trình sửa, tránh hiểu không hoàn toàn chuẩn xác.

“Việc sửa là mở rộng hình thức sử dụng đất với nhà đầu tư có đất hoàn toàn không phải đất ở và chỉ cần đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là được chuyển sang đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Ở đây không đặt vấn đề là cần phải cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”, ông Ba nói.

Bày tỏ băn khoăn khi cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đấu thầu với các dự án nhà ở thương mại, ông Trần Văn Lâm - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách lo ngại dẫn tình trạng doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở thương mại mà “nghiễm nhiên” được chuyển đổi không cần phải đấu thầu, đấu giá. 

ĐB Trần Văn Lâm. Ảnh: Quốc hội

Theo ông, nếu quy định cho phép như vậy sẽ gây bất hợp lý, không công bằng bởi người dân thì không được quyền chuyển đổi nhưng doanh nghiệp lại được chuyển đổi. Quy định này cũng đang tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn, gây tác động đến điều chỉnh quy hoạch. 

“Tình trạng doanh nghiệp tài trợ xây dựng quy hoạch, tạo hệ lụy xấu. Bởi doanh nghiệp được quyền chuyển đổi mà không qua đấu giá thì liệu có xảy ra thất thoát ngân sách hay không, vì không đấu giá tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp. 

Nếu việc sửa chỉ đáp ứng 200 nhà đầu tư nhưng không đánh giá kỹ lưỡng sẽ tạo hệ lụy khi hàng nghìn hàng vạn dự án đất đai tới đây xu thế chuyển dịch thế nào, cứ mua bán đất nông nghiệp và làm thủ tục đầu tư mà không đấu thầu đấu giá sẽ ra sao? Liệu có lợi ích nhóm hay không khi thực tế cho thấy có yếu tố lợi ích nhóm rõ ràng như vậy, phục vụ cho 200 nhà đầu tư này?”, ông Lâm đặt câu hỏi. 

Hương Quỳnh

'Giàu lên nhờ đất rất nhiều nhưng tù tội về đất cũng rất nhiều'

Quốc hội chiều nay (29/10) thảo luận tại tổ về dự kiến quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2021 - 2025).