- Tôi đặt cọc 100.000.000 đồng để mua một mảnh đất trong nội thành Hà Nội. Gần đến ngày giao đất, tôi biết được người bán nói dối. mảnh đất mình mua chưa có sổ đỏ. Anh ta chỉ làm một số thủ tục để che mắt tôi.

Vậy trường hợp này tôi có thể đòi lại tiền cọc được không, vì như trong hợp đồng nói nếu một trong hai bên vi phạm về mặt pháp luật sẽ được hoàn cọc?

{keywords}
Người bán giấu tôi chuyện đất chưa có sổ đỏ (Ảnh minh họa)

Trường hợp 1: Nếu việc mua mảnh đất bạn đã tìm hiểu kỹ và vẫn quyết định đặt cọc.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu Hợp đồng đặt cọc của bạn được đảm bảo về hình thức, cũng như các nội dung không trái với quy định của pháp luật thì có giá trị pháp lý. Theo quy định về đặt cọc nếu từ chối việc giao kết thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, việc bạn đặt cọc để mua căn nhà và mảnh đất nếu bạn từ chối giao kết thì bạn sẽ bị mất tiền đặt cọc như trong hợp đồng đặt cọc đã ghi nhận trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp 2: Nếu bên bán cố ý không thông báo về việc mảnh đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, khiến bạn không biết nên đã xác lập giao dịch thì đã xuất hiện hành vi lừa dối bạn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.

Trường hợp này của bạn do bên bán không cung cấp đầy đủ thông tin cho bạn về đối tượng của hợp đồng, làm bạn hiểu sai lệch về đối tượng hợp đồng nên đã giao kết hợp đồng đặt cọc, nên hợp đồng đó có của hai bên có thể bị vô hiệu theo một trong hai căn cứ sau:

Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.

Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 127 của Bộ luật này.

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Trong trường hợp này, bạn có thể đề nghị bên bán về thay đổi hợp đồng đặt cọc, nếu bên bán không chấp nhận thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ [email protected] (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc