Cuộc chiến vùng ven, khi tay to chơi cuộc đấu lớn

Vùng ven bệ phóng mới

Thời gian qua, nhiều dự án vùng ven bị ảnh hưởng do hệ lụy từ các dự án ma đã phủ bóng thị trường. Từ đó, nhiều nhà đầu tư có tâm lý lo ngại về các dự án ảo, pháp lý không thể triển khai được cùng nhiều yếu tố khác.

Tuy nhiên, gần đây, vùng ven bỗng dưng nổi sóng khi hàng loạt các "ông lớn" như Vingroup, Sungroup, FLC,... công bố các dự án lên tới hàng triệu đô tại các huyện ven Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thạch Thất... Đây đều là những nhà phát triển BĐS có uy tín, có tiềm lực tài chính lớn và hoàn toàn tin tưởng vào sự thành công của một đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển của Chính phủ và TP. Hà Nội.

Đáng chú ý, các quận, huyện này đều có hệ thống giao thông phát triển hoàn chỉnh với trục đường lớn như đường 5 kéo dài, cầu Nhật Tân - Nội Bài, cầu Thanh Trì,... Các trục giao thông này sẽ góp phần thu hẹp không gian vùng tạo ra các đô thị vệ tinh hiện đại cho Hà Nội.

Bùng nổ siêu dự án ven đô

Các dự án tuy chưa thể ngay lập tức mang đến nhiều hơn những sản phẩm cho thị trường nhưng sẽ là cột mốc quan trọng đánh dấu sự trở lại của các nhà đầu tư BĐS, tạo ra một nguồn cung lớn cho các sản phẩm được hình thành trong tương lai, và giúp thị trường trở nên sôi động hơn.

Năm 2019, thị trường bất động sản vùng quen nổi sóng khi “siêu dự án” Thành phố thông minh với tổng số vốn đầu tư hơn 4,1 tỷ USD tại địa bàn hai xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc (huyện Đông Anh, Hà Nội) được động thổ.

Từ khóa “Thành phố thông minh” được tìm kiếm trên Google có sự tăng trưởng đột biến. Khảo sát tại một số khu vực thuộc giáp ranh với dự án, hầu hết đất nền trong khu dân cư đồng loạt tăng giá bán.

Cơn sốt Đông Anh dịu đi thì đầu năm 2020, Thạch Thất trở thành điểm nóng khi Tập đoàn Vingroup đề nghị huyện Thạch Thất tạo điều kiện thực hiện hai dự án Khu đô thị gần Hòa Lạc, tổng diện tích 500 ha.

Khu đô thị thứ 1 dự kiến có diện tích khoảng 200ha, nằm giáp Đại lộ Thăng Long và Khu công nghệ cao Hoà Lạc. Khu đô thị thứ 2 nằm cách Đại lộ Thăng Long khoảng 500m, với quy mô khoảng 300ha, giáp huyện Quốc Oai.

Ngoài Vingroup, sức hút của trục Đại lộ Thăng Long còn phải kể tới các dự án của CEO Group, Văn Phú Invest, Geleximco, FLC Group,... Liên quan đến xu hướng dịch chuyển về vùng ven phía Đông, thị trường ghi nhận những đại gia lớn như Ecopark, Eurowindow, MIK Group, Him Lam,...

Trên thực tế, nhiều năm qua, tại Hà Nội đã xuất hiện một số khu đô thị lớn ở các vùng lân cận như đô thị Ecopark (Hưng Yên); khu đô thị Gamuda (Hoàng Mai)... Thời điểm bắt đầu mở bán, các dự án này dường như chưa thực sự thu hút được khách hàng do khoảng cách giao thông còn khá xa trung tâm.

Tuy nhiên, sau 3-5 năm khi đô thị được hình thành xong, lượng người dân chuyển đến sinh sống tại các đô thị rất lớn. Khoảng cách về địa lý đã không còn là rào cản.

Xu hướng tất yếu

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS đánh giá, sở dĩ các đại đô thị được hình thành tại các khu vực vùng ven do nơi đây có quỹ đất lớn, giá đất thấp rất phù hợp để phát triển đô thị. Đây không phải chỉ là xu hướng riêng của Hà Nội mà nhiều TP lớn khác trên thế giới cũng đã tính đến, đồng bộ nhằm mục đích kéo người dân ra khỏi khu vực trung tâm, giảm áp lực cho khu vực nội đô.

“Việc các đại đô thị lớn phát triển thành công sẽ tạo động lực để các tập đoàn lớn tiếp tục đầu tư mạnh mẽ hơn cho hạ tầng đô thị các khu vực vùng ven. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển tốt hơn trong thời gian tới”, ông Đính nhấn mạnh.

Xu hướng ở xa trung tâm

Theo bà Trần Hoài An, Giám đốc công ty CBRE, các dự án bất động sản có quy mô lớn đang có xu hướng dịch chuyển đến các vùng ven, cách xa trung tâm Hà Nội 10-20km và nằm cạnh những khu vực có kết nối tốt về hạ tầng giao thông tốt thuận tiện cho việc đi lại.

“Hiệnngười dân có xu hướng muốn ở xa trung tâm thành phố. Họ chấp nhận mất 30-40 phút lái xe hàng ngày để đi làm và đưa con cái đi học. Nhưng bù lại, họ sẽ được sống trong không gian thoáng đãng, yên tĩnh, có đầy đủ dịch vụ tiện ích. Các đô thị này được quy hoạch chuẩn với mật độ cây xanh, hồ nước rộng lớn”, bà An nói.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư BĐS, nhiều người có số vốn vài trăm triệu đồng đã chọn mua đất tại các thị trường vùng ven. Sau đó 3-5 năm, họ bán lại và có thể thu về khoản tiền lên đến cả tỷ đồng, sau đó có thể tính đến chuyện dịch chuyển dần về trung tâm.

Ở góc độ sinh lời, theo các chuyên gia, vùng ven thu hút các nhà đầu tư bởi mức giá thấp và được kỳ vọng có nhiều cơ hội tăng giá cao. Việc giá nhà ở các khu vực trung tâm tăng cao, thách thức về lãi vay, việc đầu BĐS cho thuê không còn hấp dẫn với khách hàng vì hiệu suất sinh lời giảm mạnh trong giai đoạn từ năm 2018-2019.

Các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn hơn khi đã hình dung trước được tiến trình tốc độ hoá đô thị. Trước đây, việc lựa chọn sản phẩm dựa vào vị trí và hạ tầng. Hiện nay xu hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư.

Duy Anh