Chuyển dịch đất đai: Bước tiến mới của TP.HCM

Đất đai được chuyển dịch từ hiện trạng sử dụng sang sử dụng vào mục đích khác hiệu quả cao hơn là việc phải làm ở mọi đất nước, nhất là ở những quốc gia đang thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đô thị hoá như Việt Nam.

Hàng nghìn căn hộ tái định cư bị bỏ trống, xuống cấp theo năm tháng ở khu Thủ Thiêm, quận 2, TP.HCM. Ảnh: Huy Hoàng

Việc này quan trọng vì làm đảo lộn cuộc sống của nhiều người đang sử dụng đất, dễ bị thiệt thòi; nhưng mang lại lợi ích cho cả quốc gia và cả nhà đầu tư tư nhân phát triển đất đai. Nếu làm không khéo thì có thể lợi ích chung không cao mà lại mất đi bền vững xã hội.

Công bằng về lợi ích

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định số 539/QĐ-UBND ngày 17/2/2021 phê duyệt đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả, trong đó có cơ chế mới về chuyển dịch đất đai. Cơ chế mới này dựa trên nguyên tắc nhà nước thu hồi đất rộng hơn hạ tầng, thực hiện tái định cư tại chỗ và phần đất dôi dư sẽ bán đấu giá để thu kinh phí thực hiện.

Đất đai là tặng vật của tự nhiên, phải được sử dụng công bằng và hiệu quả nhất cho con người.

Nguyên tắc này đã được coi như giải pháp chia sẻ lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất, gắn được quyền lực của nhà nước với cơ chế thị trường. Công bằng về lợi ích là cơ sở để bảo đảm bền vững xã hội.

Ngoài ra, đề án này còn đề cập tới đổi mới về quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai, hành chính đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật đất đai. Quả là một tin mừng vì lãnh đạo TP đã tư duy đúng và đi trước được yêu cầu đổi mới chính sách đất đai ở tầm quốc gia.  

Nhìn lại vấn đề đất đai ở TP.HCM, thu từ đất quá thấp, không tương xứng với quỹ đất có giá trị cao nhất cả nước. Hiệu quả sử dụng đất chưa cao, khiếu tố về đất bị thu hồi lại cao, vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều, các vụ án tham nhũng về đất đai cũng lắm... Việc TP lấy trọng tâm là đổi mới về quản lý và sử dụng đất đai là một quyết định chính xác.

Nhìn lại vấn đề đất đai trên phạm vi cả nước, thực hiện cơ chế nhà nước thu hồi đất để phát triển hạ tầng là việc làm thường xuyên, nhưng tiến độ thường rất chậm, người vui kẻ buồn xen lẫn, khiếu tố xảy ra ở nhiều nơi. Tại Hà Nội, hạ tầng đến đâu thì thu hồi đất đến đó, cảnh quan mặt phố có nhiều phần lộn xộn, nhà đất siêu mỏng - siêu méo khá phổ biến.

Sau khi giao đất để giải phóng mặt bằng, phục vụ dự án mở rộng đường Phạm Văn Đồng, Hà Nội, nhiều ô đất bị biến dạng, nhà siêu mỏng mọc lên. Ảnh chụp tháng 1/2019

Tại Đà Nẵng, nơi phát triển mạnh chỉ bằng nguồn lực đất đai dựa trên cơ chế nhà nước thu hồi đất rộng hơn hạ tầng để đưa đất ra bán đấu giá, người đang sử dụng đất bị tái định cư đi nơi khác. Lợi ích chung thu được nhiều, đủ chi cho mọi việc, kể cả chi phí xây dựng hạ tầng, nhưng chắc chắn người bị thu hồi đất không vui. Thuật ngữ của giới trẻ hiện nay gọi cách làm này là “bá đạo”.

Thu hồi đất gắn với thị trường

Tại nhiều quốc gia trên thế giới, người ta đưa ra giải pháp chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại.

Khu đất vàng công sản nằm ngay giữa trung tâm quận 1, TP.HCM rơi vào tay tư nhân sau cổ phần hoá vừa bị Thanh tra Chính phủ kiến nghị thu hồi. Ảnh: Thái Thiện

Người mất hết đất để xây dựng hạ tầng, người mất một phần đất, người còn lại đất kề sát hạ tầng đều được phân bổ lại đất kề bên hạ tầng trên nguyên tắc giá đất tăng lên thì diện tích đất giảm đi. Khi thửa đất nhỏ quá thì xây dựng một chung cư tại đó để tái định cư cho chủ sử dụng đất. Phần đất dôi dư được đưa ra bán đấu giá để thu kinh phí phục vụ triển khai.

Phương án phân bổ lại đất ven hạ tầng được gắn kết với quy hoạch chi tiết do tư vấn lập và đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng những người đang sử dụng đất. Khi đạt được tỷ lệ đồng thuận khoảng 2/3 thì phương án được phê duyệt. Người không đồng thuận sẽ bị nhà nước thu hồi đất và tái định cư đi nơi khác.

Quá trình thực hiện được công khai, minh bạch gắn với trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý trước các ý kiến tham gia của người dân. TP.HCM là địa phương đầu tiên ở nước ta đã tiếp nhận cách làm này.    

Nhìn lại lịch sử quản lý đất đai, cơ chế nhà nước thu hồi đất gắn với thị trường nói trên đã được Hoa Kỳ áp dụng lần đầu tiên để xây dựng thủ đô Washington. Khi đó, Tổng thống Washington đặt ra yêu cầu xây dựng thủ đô và kêu gọi những chủ đất hưởng ứng. Nguyên tắc đặt ra là giá đất tăng lên thì diện tích đất hẹp lại, phần đất thu được để xây dựng hạ tầng đô thị. Mọi chủ đất đã hưởng ứng hết mình khi được tham gia kiến tạo thủ đô.

Ở Việt Nam, Ngân hàng Thế giới đã hợp tác với tỉnh Trà Vinh thực hiện thí điểm cơ chế này tại TP Trà Vinh để nâng cấp một khu dân cư nghèo. Toàn bộ cư dân đã đồng thuận với phương án phân bổ lại đất đai. Phương án cũng chỉ dừng lại ở đó vì luật Đất đai 2013 chưa đủ rộng để triển khai trên thực tế. Giả dụ như các dự án thu hồi trước đây cũng thực hiện theo cơ chế này thì đâu có ồn ào đến thế.

Tôi tin rằng đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả của TP.HCM được phê duyệt sẽ tạo cú hích mới cho phát triển mạnh hơn đầu tàu kinh tế của cả nước. Đất đai là tặng vật của tự nhiên, phải được sử dụng công bằng và hiệu quả nhất cho con người.

Đặng Hùng Võ 

Cơ hội của quan tham là địa ngục của người nghèo

Hiện nay người xác nhận hiệu quả sử dụng đất để người có đất được tiếp tục sử dụng hay không chính là chính quyền địa phương. Cơ chế này tiềm ẩn nguy cơ xung đột lợi ích.