Các thông tin, tuyên bố lạc quan mới đây về BĐS thoát khỏi nhóm phi sản xuất; lãi suất cho vay sẽ giảm vào tháng 9; dư nợ tín dụng cho BĐS vẫn còn nhiều... có tác động như thế nào đến bức tranh thị trường nhà đất, căn hộ tại Hà Nội 4 tháng cuối năm? Giá căn hộ trên thị trường sơ cấp và thứ cấp liệu còn có thể giảm thêm nữa? - Đại diện nhiều doanh nghiệp, sàn giao dịch và đơn vị tư vấn bán hàng đã chia sẻ với VEF.VN những nhận định của mình.
Đi tìm giá hợp lý
"Dư luận đang nói nhiều về vấn đề giá thành căn hộ giảm xuống 30% - 50% so với hiện tại là hợp lý. Song, lại không nói rõ mức "hợp lý" là bao nhiêu tiền" - ông Hoàng Kim Đại - Giám đốc văn phòng Hà Nội của Công ty Cổ Phần Đầu tư và Xây dựng Lâm Viên (Lavico), chủ đầu tư dự án Richland Southern nêu quan điểm.
Một nghịch lý, theo vị này, là muốn giá nhà giảm trong khi hàng loạt chi phí đầu vào của sản xuất lại tăng như giá vật liệu xây dựng, giá đất và tiền sử dụng đất, lãi suất ngân hàng, thuế, thời gian phê duyệt dự án kéo dài... Doanh nghiệp chỉ có cách dùng lợi nhuận của mình để bù vào khoảng chênh lệch này. Song cũng chỉ tới mức nào đó, chứ bù quá nhiều thì không đáng để làm nữa.
 |
| Ảnh: VTC |
Do đó, với các căn hộ hạng trung và cao cấp tại thị trường, sau khi trừ đi giá gốc dao động từ 17-20 triệu đồng/m2, giá bán ở tầm 35-40 triệu đồng/m2, đại diện chủ đầu tư này cho là mức phù hợp, khó có thể giảm hơn được nữa trong bối cảnh hiện nay.
"Những dự án cao cấp đang bán ở giá trên 60 triệu/m2 thì giảm là đúng rồi, nhưng những dự án cùng phân khúc bán ở mức 35-40 triệu/m2, giá các căn hộ thấp cấp hơn thì ở mức 15-20 triệu/m2 là không thể thấp hơn được nữa" - ông này khẳng định.
Giảm giá: chỉ là cục bộ
Khá tương đồng với nhận xét trên ở góc độ khó khăn từ nhà sản xuất kinh doanh, đồng thời căn cứ vào tình hình kinh tế vĩ mô và dòng tiền, ông Nguyễn Đỗ Việt - Phó TGĐ Sông Đà Thăng Long cho rằng, nói giá căn hộ tiếp tục xuống chỉ mang tính cá nhân, cục bộ chứ không tạo thành xu thế cho toàn bộ thị trường.
Theo đó, trường hợp giảm giá sẽ diễn ra trên thị trường thứ cấp, nơi một số người nộp tiền mua căn hộ mà có khó khăn về tài chính thì buộc phải bán rẻ, chấp nhận mất tiền chênh. Còn về cơ bản, mặt bằng sẽ khó xuống giá hoặc xuống rất chậm bởi quan trọng là đồng tiền mất giá rất nhiều, các kênh đầu tư khác như vàng, đô la... đều mạo hiểm.
Với doanh nghiệp, chưa tính các chi phí đầu vào tăng cao, chỉ riêng sản phẩm của dự án để càng lâu thì sức ép từ lãi suất, chi phí vốn hiện tại càng khó để có thể giảm giá thêm hơn.
Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng đi trông thấy, thậm chí chấp nhận bán hòa vốn. Hơn nữa, ít nhất trong vài tháng gần đây, không có đơn vị nào triển khai dự án mới, lượng hàng bung ra ít dần.
Ông Việt phản biện: nhiều người quá tin và kỳ vọng vào câu chuyện giải cứu BĐS, nhưng kể cả trường hợp BĐS được đưa ra khỏi nhóm phi sản xuất thì cũng chỉ thuận lợi cho một mảng nhất định chứ không phải là tất cả.
Bên cạnh đó, BĐS lên hay xuống phụ thuộc vào kinh tế vĩ mô chứ không chỉ riêng lãi suất ngân hàng để có thể trông đợi lãi suất cho vay sẽ giảm trong tháng 9 cũng như tăng trưởng dư nợ BĐS từ nay đến cuối năm còn dồi dào từ các ngân hàng.
"Trên lý thuyết, tăng trưởng dư nợ BĐS có thể kịch kim ở con số 20% trong năm, mà 7 tháng đầu năm, con số này mới đạt 7,6%. Chia ra trung bình lượng tiền cung ra cho BĐS tăng 1,1%/tháng. Với 4-5 tháng còn lại, lượng tiền còn gần 3%/tháng.
Tuy nhiên các kỳ vọng là rất khó vì bản thân các ngân hàng thương mại cũng bị khống chế bởi con số 16% tăng trưởng dư nợ phi sản xuất vào cuối năm nay. Thứ hai, nếu không khống chế chăng nữa thì việc đưa dòng tiền ra cũng không đơn giản bởi cái giá vốn đã rất cao.
Việc huy động tiền của dân ở mức 17-18%, sau một thời gian, ngân hàng cho vay ra ở con số 18-19% rõ ràng là phi thực tế. Chưa kể chỉ số giá tiêu dùng CPI tính theo năm hiện giờ đã tăng gần 23%. Trong khi, giá lương thực, thực phẩm chiếm đa số trong rổ hàng hóa vẫn còn đà tăng, tiền lương tối thiểu rục rịch tăng, cho nên cơ sở để giảm lãi suất, đẩy tiền ra là khó" - vị lãnh đạo Sông Đà Thăng Long, bóc tách vấn đề.
Thị trường sẽ ổn định hơn
Bức tranh BĐS cuối năm tuy còn tối nhưng sẽ đi vào ổn định hơn. Bởi lẽ, ngay hiện tại là tháng 7 (tháng Ngâu) - lúc thấp điểm nhất trong năm, các văn phòng giao dịch, môi giới nhà đất cũng đã ghi nhận tín hiệu quan tâm, tìm hiểu và nhúc nhắc giao dịch căn hộ từ số lượng người có nhu cầu thực.
Ông Khuất Tất Công - đại diện sàn BĐS.info cho hay, nếu trước đây, thế mạnh của sàn là ở mảng đất nền đáp ứng nhu cầu đầu tư thì năm nay, tất cả đều đổ dồn về phân khúc căn hộ tầm tiền dưới 2 tỷ đồng, đáp ứng nhu cầu ở thực.
Bất chấp tháng 7 âm, văn phòng trên cũng giao dịch thành công vài ba thương vụ. Vì thế, tin tưởng tình hình sẽ khởi sắc hơn các tháng cuối năm.
Có kinh nghiệm tư vấn bán hàng cho nhiều dự án căn hộ tầm trung, cao cấp, đại diện sàn IdoLand - ông Nguyễn Như Hoàng cũng ghi nhận thực tế có rất nhiều khách muốn mua nhà ở thực sự. Tuy nhiên người rao bán quá nhiều, lại trong bối cảnh kinh tế bất ổn nên khách muốn mua thường lựa chọn, tìm hiểu rất kỹ, quyết định xuống tiền càng lâu hơn.
Kinh nghiệm từ giới bán hàng cho thấy, thị trường dễ giao dịch nhất là lúc giá bình bình chứ không phải là hai trạng thái quá nóng sốt hoặc nguội lạnh. Hiện tại, tâm lý giằng co, muốn mua nhưng lại chờ đợi động thái giá giảm thêm diễn ra thường trực ở phía người có nhu cầu thực.
Song, một khi trước mắt giá căn hộ khó có thể giảm thêm, nhất là xu thế giữ tiền trong BĐS vẫn còn rất cao trong bối cảnh các kênh đầu tư khác thiếu hấp dẫn, thì các ý kiến đều dự đoán, lượng giao dịch, đặc biệt là từ các "cầu thực" sẽ trở nên "túc tắc" hơn trong các tháng cuối năm.
Nguyễn Nga
.svg){kind=icon}
