Trong việc xử lý sai phạm của các chủ đầu tư và cấp sổ đỏ cho người mua nhà có nên tách bạch mối quan hệ giữa ba bên? Biện pháp nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho những khách hàng đã nộp đủ tiền nhà nhưng chưa được cấp sổ đỏ?

Trước vấn đề này, PLVN đã có cuộc trao đổi với ông Lê Thanh Nam, Trưởng phòng Đăng ký Thống kê đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Hà Nội).

{keywords}

Thưa ông, đến thời điểm hiện tại vẫn còn rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) đang nợ tiền sử dụng đất (SDĐ), đồng nghĩa sẽ có một lượng lớn khách hàng chưa được cấp sổ đỏ đối với căn hộ đã mua dù đã nộp đủ tiền. Vậy biện pháp nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho những khách hàng này

- Để giải quyết vấn đề trên, tháng 8/2013 Văn phòng Chính phủ đã có Công văn số 327/TB-VPCP thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Căn cứ văn bản này, UBND TP đã chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong các trường hợp nhất định.

Cụ thể, đối với những dự án đã xây dựng và bàn giao nhà cho người mua xong trước ngày 31/12/2012 theo đúng quy hoạch và các hộ dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì sẽ xem xét cấp sổ đỏ. Còn các nghĩa vụ của chủ đầu tư sẽ xử lý song song, ngành Thuế sẽ có các biện pháp cương quyết, thậm chí là cưỡng chế để truy thu thuế. “Xử lý” ở đây không chỉ về một vấn đề thuế mà cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ phối hợp với các ngành liên quan xử lý những nội dung, vướng mắc khác như xây dựng sai phép, không đúng quy hoạch, kể cả vấn đề pháp nhân.

Đối với những dự án diễn ra sau ngày 31/12/2012 mà chủ đầu tư vẫn còn nợ thuế của Nhà nước thì các hộ dân sẽ không được xem xét cấp sổ đỏ.

Một số ý kiến cho rằng, cần tách bạch mối quan hệ giữa chủ đầu tư với Nhà nước và chủ đầu tư với khách hàng.Việc các chủ đầu tư nợ thuế là mối quan hệ giữa các doanh nghiệp với Nhà nước, không liên quan tới người mua nhà. Nhưng chỉ vì mối quan hệ này chưa được giải quyết ổn thỏa đã ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của khách hàng. Ông nghĩ sao?

- Việc thực hiện các nghĩa vụ (trong đó có nghĩa vụ tài chính) với Nhà nước vừa là trách nhiệm, vừa là quyền lợi của chủ đầu tư. Chỉ sau khi hoàn thành các nghĩa vụ với Nhà nước thì “anh” mới có quyền bán và kinh doanh sản phẩm của mình, điều này các văn bản quy phạm pháp luật đã quy định rất rõ. Nhưng trong thời gian vừa qua, một số dự án của các chủ đầu tư do để lâu và triển khai chậm, bên cạnh đó quá trình huy động vốn trước đây có những quy định chưa chặt chẽ, họ đã huy động bằng hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh, sau đó chuyển thành hợp đồng mua bán… như vậy là không đúng pháp luật. Chính vì vậy, để giải quyết vấn đề này, như đã nói ở trên, Văn bản 327 đã tách thành hai mối quan hệ riêng và cho phép xử lý song song: vừa cấp sổ đỏ cho người dân vừa tiếp tục xử lý những vi phạm của chủ đầu tư. Tôi muốn nhấn mạnh, trước năm 2013, nếu các chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước thì người dân sẽ không được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2014 đến nay, sau khi vận dụng Văn bản 327, bất cập trên mới được tháo gỡ.

Để tránh rủi ro, người dân khi ký hợp đồng mua nhà cần có những yêu cầu cụ thể với chủ đầu tư, chẳng hạn trong thời gian bao nhiêu ngày chủ đầu tư phải làm sổ đỏ, nếu không làm được thì chịu phạt ra sao...?

- Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng thì khách hàng có quyền khởi kiện ra tòa. “Anh” bán hàng cho tôi thì phải đảm bảo chất lượng và hàng phải tiêu dùng được; bán hàng mà không được phép tiêu dùng (ý nói nhà chưa có sổ đỏ thì không thể thế chấp, cầm cố được - PV) thì đó là hàng cấm còn gì.

Ông có cho rằng việc tồn tại nhiều doanh nghiệp nợ đọng thuế là do sự bất cập, chồng chéo trong các văn bản pháp luật, bên cạnh đó là chế tài chưa nghiêm?

- Bất cập trong các quy định của pháp luật thì tôi nghĩ là không. Còn chế tài xử phạt các hành vi vi phạm hành chính đúng là còn thấp, nhưng mức phạt việc chậm nộp tiền SDĐ thì đã tương đối mạnh, đủ sức răn đe. Gần đây, việc cơ quan thuế công khai danh tính những đơn vị còn nợ tiền thuế cũng là một biện pháp cứng rắn và có tác dụng tích cực. Bằng chứng là sau khi nêu tên 38 doanh nghiệp kinh doanh BĐS… còn nợ đọng thuế thì đã có 12 doanh nghiệp trong số này ra nộp thuế.

Trân trọng cám ơn ông.

Theo Báo Pháp luật