Biến nỗi kinh hoàng chung cư cũ thành đô thị hiện đại

Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường, Hiệu phó ĐH Kinh tế Quốc dân, hoàn toàn có thể “biến” những khu chung cư cũ Nguyễn Công Trứ, Trương Định, Kim Liên, Trung Tự, Nam Đồng, Thành Công, Giảng Võ… trở thành các trung tâm đô thị hiện đại giữa Thủ đô.  

PGS.TS Hoàng Văn Cường nhận định, vấn đề cải tạo các khu chung cư cũ, các khu nhà ở thuộc các khu dân cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội là vấn đề bức thiết nhưng kết quả triển khai lại rất chậm. 

Đây là vấn đề bức xúc của người dân bởi lẽ phần lớn những khu nhà tập thể cũ đều xây dựng trong giai đoạn từ những năm 1960-1980 với kiến trúc và kết cấu cũ, lạc hậu, thiếu tiện nghi, dột nát xuống cấp nghiêm trọng thậm chí nhiều nhà có nguy cơ sụp đổ đe dọa tính mạng của cư dân đang sinh sống. Cuộc sống của cư dân ở nhiều nhà chung cư cũ trở thành nỗi kinh hoàng của người dân giữa Thủ đô.   

Hàng loạt các khu chung cư cũ “già quá tuổi” đang xuống cấp nghiêm trọng trong địa bàn thành phố Hà Nội.

“Trong những năm qua, Nhà nước đã sớm có chủ trương và ban hành nhiều chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp trong việc thực hiện cơ chế xã hóa để cải tạo lại các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, như là một sự thật vô lý: cải tạo chung cư cũ để có nhà ở mới là ước mơ của người dân và là mong muốn của Chính phủ. Thế nhưng  sau hơn 10 năm triển khai, đến nay trong tổng số trên 1500 chung cư cũ trên toàn thành phố mới cải tạo được chỉ vẻn vẹn chưa đầy 1% số dãy nhà cần cải tạo” – ông Cường nhận định.

Nguyên nhân của những vướng mắc này, theo PGS.TS Hoàng Văn Cường là do quy hoạch khống chế chiều cao và mật độ xây dựng của Hà Nội; sự không đạt được đồng thuận trong ý kiến của người dân; do quy hoạch khống chế chiều cao và mật độ xây dựng,.… Bao trùm của mọi nguyên nhân là do chủ trương cải tạo chung cư cũ bằng con đường xã hội hóa dựa vào doanh nghiệp đã đặt ra một bài toán có nhiều ràng buộc không có lời giải.

“Cơ chế xã hội hóa dựa vào doanh nghiệp bỏ vốn để đầu tư xây dựng các tòa nhà mới trên không gian các khu chung cư cũ, sau khi hoàn trả lại diện tích nhà ở cho người dân, phần diện tích còn lại được đưa vào kinh doanh để thu hồi vốn đầu tư nhưng phải tuân thủ qui hoạch về chiều cao, mật động xây dựng để không tăng thêm áp lực dân số vào các khu trung tâm thành phố. 

Hiệu phó ĐH Kinh tế Quốc dân, PGS.TS Hoàng Văn Cường

Các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư cải tạo các khu chung cư cũ phải nhằm mục tiêu thu về lợi nhuận. Theo tính toán của các nhà đầu tư, để bù đắp được tiền vốn đã bỏ ra và có lãi sau khi đã hoàn trả diện tích nhà ở cho người dân sở tại, việc đầu tư các tòa nhà mới phải thỏa mãn 2 điều kiện: Thứ nhất, tòa nhà mới xây dựng phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu 3 lần diện tích của các tòa nhà chung cư cũ, tương đương với chiều cao mới phải đạt từ 15-18 tầng – điều này vi phạm vào qui định khống chế qui hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm. 

Thứ hai, toàn bộ diện tích mặt bằng tầng 1 chủ đầu tư phải được sử dụng vào kinh doanh thương mại – điều này gặp phải phản kháng của những hộ dân ở tầng 1 đang sinh sống bằng hoạt động kinh doanh tại chỗ. 

Vì vậy, các doanh nghiệp chỉ mặn mà lựa chọn một số ít các tòa nhà chung cư cũ có vị trí thực sự đắc địa với lợi thế thương mại cao mới khắc phục được 2 ràng buộc nêu trên. Đó là lý do vì sao, hơn 10 năm mới chỉ có chưa đầy 1% số nhà chung cư cũ được các doanh nghiệp lựa chọn cải tạo” – PGS.TS Hoàng Văn Cường phân tích.

Theo ông Cường, Hà Nội hoàn toàn có thể “biến” những khu chung cư cũ Nguyễn Công Trứ, Trương Định, Kim Liên, Trung Tự, Nam Đồng, Thành Công, Giảng Võ… hoàn toàn có thể trở thành các trung tâm đô thị hiện đại giữa Thủ đô.    

“Chúng ta cần phải xuất phát từ quan điểm coi cải tạo chung cư cũlà hoạt động cải tạo, chỉnh trang, xây dựng đô thị hiện đại.

Các khu chung cư cũ với kiến trúc lạc hậu, mật độ xây dựng cao thiếu không gian, xuống cấp và chắp vá đều nằm ở các quận trung tâm Thủ đô nên tất yếu phải xây dựng lại theo qui chuẩn của các khu đô thị hiện đại. 

Muốn vậy, chúng ta không thể cải tạo đơn lẻ từng tòa nhà mà phải quy hoạch lại không gian của cả khu vực theo hướng giảm mật độ xây dựng, nâng chiều cao để tăng không gian xanh làm công viên và công trình công cộng, sử dụng diện tích mặt bằng ngầm cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ khu vực trung tâm thành phố.

Với quan điểm này, Nhà nước phải bỏ vốn đầu tư ban đầu chứ không nên chờ vào nguồn vốn của doanh nghiệp. Nhà nước đã bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng từ ngân sách để cải tạo, mở rộng những đoạn phố ngắn thì hoàn toàn có thể sử dụng ngân sách đó cho đầu tư cải tạo các khu dân cư để chỉnh trang đô thị.

Chính phủ cũng đã có chính sách dành gói vay 30 ngàn tỷ cho vay ưu đãi về thời hạn và lãi suất để người nghèo mua nhà. Những chính sách này hoàn toàn phải vận dụng một cách phù hợp với chủ trương cải tạo các khu chung cư cũ.

Bằng nguồn vốn đầu tư từ Nhà nước, chúng ta có thể dồn 3-4 căn nhà cũ để xây dựng một tòa mới cao tầng, phần diện tích phần diện tích còn lại để tạo khoảng trống làm công viên, cây xanh và các công trình công cộng. Toàn bộ diện tích mặt bằng ngầm (bao gồm cả diện tích hầm tòa nhà và tâng ngầm bên dưới vườn hoa, công viên) sẽ xây dựng trở thành trung tâm thương mại dành cho phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ. 

Một phần diện tích này dành để tái tạo lại mặt bằng kinh doanh cho các hộ dân trước đây kinh doanh tại tầng một của các nhà chung cư cũ; phần lớn diện tích ngầm còn lại sẽ bán hoặc cho thuê hoặc đấu thầu cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh thương mại, dịch vụ. 

Tiền thu được từ cho thuê, bán mặt bằng và tiền thuế từ các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ không chỉ bù đắp lại kinh phí đầu tư xây dựng ban đầu, mà còn tạo dòng tiền thu ngân sách bền vững cho tương lai. 

Với phương thức này, những khu chung cư cũ Nguyễn Công Trứ, Trương Định, Kim Liên, Trung Tự, |nam Đồng, Thành Công, Giảng Võ … sẽ biến thành các trung tâm đô thị hiện đại giữa Thủ đô” – hiệu phó ĐH Kinh tế Quốc dân “hiến kế”.