Bất động sản 'ngấm đòn' siết tín dụng

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn từ 40% xuống 30%. Đồng thời, vẫn giữ hệ số rủi ro 200% như hiện nay, đối với các khoản phải đòi.

Bàn về thay đổi này, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích, hệ số rủi ro càng cao, ngân hàng dự trù vốn tự có cho các món vay càng nhiều. Trong khi đó, các ngân hàng vẫn phải duy trì tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu là 9%.

Giả sử, nếu hệ số rủi ro 100% đối với món vay 100 đồng, vốn tự có của ngân hàng là 9 đồng, nên ngân hàng phải huy động bên ngoài là 91 đồng. Còn nếu hệ số rủi ro tăng 200% cho món vay 100 đồng, vốn tự có của ngân hàng sẽ tăng lên 18 đồng và phải huy động bên ngoài thêm 82 đồng.

Như vậy, chính sách siết chặt tiền tệ cùng với việc tăng chi phí vốn ngân hàng sẽ đẩy lãi suất cho vay tăng lên.

Doanh nghiệp bất động sản linh hoạt huy động vốn trong bối cảnh siết tín dụng.

Nhỏ dễ thở hơn to

Từ thực tiễn kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Quang Phúc – Tổng Giám đốc Công ty Phú Đông cho rằng, “vấn đề hạn chế dòng tiền vào bất động sản, không chỉ đối với những doanh nghiệp vừa và nhỏ mà những doanh nghiệp mới tham gia vào thị trường cũng đối mặt với không ít khó khăn, khó cạnh tranh, thậm chí nguồn vốn trở thành gánh nặng”.

Theo ông Phúc, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chỉ nên tập trung nguồn lực vào các sản phẩm phù hợp phân khúc với giá từ 1-3 tỷ đồng. Phân khúc này nằm trong khả năng tài chính của doanh nghiệp mà không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Còn đối với doanh nghiệp chưa có thương hiệu mạnh, cần tập trung đầu tư khôn ngoan, huy động nguồn lực để làm tốt một phân khúc sản phẩm và tạo được sự khác biệt.

Ông Nguyễn Trí Hiếu đồng cảm, các doanh nghiệp vừa và nhỏ không có tài sản thế chấp để đi vay, mọi cánh cửa huy động tài chính đều không thể tiếp cận được. Vậy nên, họ cần phải chủ động tìm cách tạo ra vốn tự có, có thể bằng cách sát nhập giữa các doanh nghiệp nhỏ với nhau, hợp tác thành công ty hạng trung có tầm cỡ hơn, có vốn tự có dồi dào hơn.

Còn T.S Đinh Thế Hiển khá lạc quan, “trong bối cảnh siết chặt tín dụng, doanh nghiệp nhỏ bị ảnh hưởng ít hơn doanh nghiệp lớn”.

Ông Hiển lý giải, “bản thân các doanh nghiệp nhỏ có ưu thế từ việc sử dụng vốn ít, xoay sở vốn tốt và vòng quay vốn nhanh. Còn các doanh nghiệp lớn rất khó huy động, vì số vốn họ cần cũng rất lớn. Không những vậy, nguồn vốn doanh nghiệp nhỏ ít dựa vào ngân hàng vì họ chưa có đủ uy tín, chưa có tài sản thế chấp. Và cũng vì là quy mô nhỏ nên khả năng thích ứng cũng khu vực này cũng nhanh hơn.

Vì vậy, “vốn không phải là khó khăn chính của doanh nghiệp nhỏ, bởi vì doanh nghiệp nhỏ luôn gặp khó khăn về vốn chứ không chỉ trong giai đoạn ngân hàng siết tín dụng”, ông Hiển phân tích.

Xử lý “cá mập lướt sóng”

Hiện nay, các ngân hàng quan tâm mua trái phiếu vì lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, thị trường trái phiếu bất động sản vẫn đang còn giới hạn khi phần đông các nhà đầu tư không thể tiếp cận được, trong khi các tổ chức ngân hàng, quỹ đầu tư lại có hiểu biết chuyên sâu về trái phiếu hơn. Vì vậy, việc tìm nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu hiện chưa phải là kênh huy động vốn mà các doanh nghiệp bất động sản muốn hướng đến. 

Bàn về việc thiết kế một tài sản đầu tư, T.S Đinh Thế Hiển cho rằng, “điều quan trọng nhất là sản phẩm đầu tư đó phải đảm bảo được 3 yếu tố: tính an toàn, lãi suất hấp dẫn và tính thanh khoản cao.

Theo đó, chỉ các doanh nghiệp có xếp hạng tín nhiệm AA và AAA thì trái phiếu thuần của họ (tức là trái phiếu chỉ mua để lấy lãi) mới đủ sức thu hút các nhà đầu tư; Trái phiếu có lãi suất dao động từ 12-14% trở sẽ hấp dẫn và trái phiếu cho vay dài hạn phải có tính thanh khoản, khi nhà đầu tư muốn bán lại, có thể chấp nhận bán lỗ nhưng vẫn bán được.

“Điều quan trọng hơn cả là phải tạo được lòng tin của nhà đầu tư trong việc minh bạch hóa thị trường chứng khoán. Nếu còn để những con “cá mập lướt sóng” sống vô tư thì các nhà đầu tư sẽ biểu tình bằng chân với trái phiếu doanh nghiệp, ông Hiển lưu ý.

Linh Anh

Chuyên gia nói thẳng: Siết tín dụng bất động sản là hợp lý

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính Ngân hàng, năm 2019, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chứng khoán là rất hợp lý.